Rechtliches bei der Vermietung von Immobilien

I. Den neuen Mieter finden

Bei einer Neuvermietung kommt es vor allem darauf an, schnell einen Mieter zu finden und einen längeren Leerstand der Immobilie zu vermeiden. Es kommt aber auch darauf an, den richtigen Mieter zu finden, mit dem es keine Mietstreitigkeiten geben wird.

Rechtliches bei der Wohnungsanzeige

In der Regel findet die Mietersuche mithilfe von Anzeigen im Internet, Zeitungen oder an einem schwarzen Brett statt. Welche Anzeigenform die beste ist, hängt auch von der gewünschten Zielgruppe ab. Bei der Formulierung kommt es neben einer ansprechenden und informativen Gestaltung auch auf rechtliche Vorgaben an. Denn nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) dürfen in einer Wohnungsanzeige keine Diskriminierungen enthalten sein. Desweiteren müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in der Anzeige enthalten sein, sonst drohen Bußgelder.

Makler beauftragen

Den passenden Mieter zu finden, kann erheblichen Arbeitsaufwand bedeuten. Dabei kann ein Immobilienmakler weiterhelfen, der die Vermarktung der Immobilie und die Auswahl und Überprüfung der Interessenten übernimmt. Das letzte Wort hat natürlich immer der Vermieter, der sich im besten Fall nur Zeit für die Unterzeichnung des Mietvertrages nehmen muss. Ein guter Makler berät den Vermieter auch bei der Festsetzung eines realistischen Mietpreises, der je nach Lage und Zustand der Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen kann. Die Miethöhe beeinflusst nicht nur die künftigen Einnahmen, sondern auch wie schnell sich auf dem Immobilienmarkt ein neuer Mieter finden lässt. Die Beauftragung eines Maklers bietet neben der Arbeitsentlastung auch eine erhebliche finanzielle und rechtliche Sicherheit für den Vermieter.

Das Bestellerprinzip

Am 1. Juni 2015 ist das sogenannte Bestellerprinzip im Maklerrecht in Kraft getreten. Seitdem gilt die Regel, dass derjenige die Maklergebühren zahlen muss, der ihn beauftragt hat. Vor der Gesetzesänderung durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz war es üblich, dass der Mieter die Maklerprovision bezahlt. Die nun für den Vermieter entstehenden Mehrkosten lassen sich desweiteren nicht einfach auf die Miete umlegen. Denn der Gesetzgeber hat Mieterhöhungen durch die Mietpreisbremse begrenzt.

Wie hoch die Maklerprovision sein darf, ist gesetzlich nicht festgelegt. Vermieter und Makler können die Höhe der Courtage somit frei verhandeln, wobei die meisten Immobilienmakler einen festen Provisionssatz fordern.

Die Bonitätsprüfung

Als Vermieter darf man von den künftigen Mietern eine Selbstauskunft, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und eine Schufa-Auskunft verlangen. So kann man sich von der Zahlungsfähigkeit des Interessenten überzeugen. Zur Bonitätsprüfung werden in der Regel Wirtschaftsauskünfte herangezogen, wie z.B. die Schufa-Auskunft. Diese gibt einem einen Einblick in die wirtschaftliche und finanzielle Lage eines Mietinteressenten.

Eine Selbstauskunft hingegen wird vom Mieter selbst ausgefüllt. Interessant ist zum Beispiel die Frage, warum der Mieter aus seiner letzten Wohnung ausgezogen ist. Auch ein aktueller Verdienstnachweis kann eingefordert werden. Man darf einen potentiellen Mieter nicht aufgrund seiner Religionszugehörigkeit, seines Alters, Geschlechts oder seiner Herkunft ablehnen. Daher sind solche Fragen in der Selbstauskunft unzulässig. Üblich ist außerdem die Forderung einer Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit des zukünftigen Mieters.

II. Was im Mietvertrag stehen muss

Die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zur Überlassung einer Immobilie gegen Entgelt wird im Mietvertrag schriftlich festgehalten. Es werden zuallererst die Mietsache sowie der Mieter und der Vermieter bezeichnet. Man sollte darauf achten, dass auch alle Mieter im Mietvertrag bezeichnet sind und ihn unterschreiben. Dann hat man auch allen Mietern gegenüber das Recht, die Miete einzufordern.

Pflichten von Mieter und Vermieter

Der Vermieter hat die Pflicht, dem Mieter die Mietsache zur Verfügung zu stellen. Der genaue Zeitpunkt der Überlassung wird im Mietvertrag vereinbart. Mit der Aushändigung des Schlüssels und der Übergabe der Wohnung hat der Mieter das Hausrecht. Eine weitere Pflicht des Vermieters ist es, die Lasten des Mietobjekts zu tragen. Diese können allerdings zum Teil als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Der Mieter hat auf der anderen Seite die Pflicht, die vereinbarte Miete zu zahlen und die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Wichtig für den Vermieter ist eine zweite Pflicht des Mieters: Dieser ist verpflichtet, einen Mangel oder Gefahr an der Mietsache mitzuteilen. Tut er dies nicht und es entsteht ein Schaden, kann der Vermieter die durch den Schaden verursachten Kosten von ihm einfordern.

Die Kaution

Zur Sicherheit des Vermieters kann vom Mieter bei der Neuvermietung eine Kaution gefordert werden. Sie darf höchstens drei Kaltmieten betragen und muss auf einem gesonderten Konto angelegt werden. Nach dem Auszug des Mieters darf man die Kaution einbehalten, wenn man noch offene Forderungen gegen ihn hat. Das können zum Beispiel noch nicht bezahlte Betriebskosten sein. Die Beseitigung von Schäden an der Mietsache können ebenfalls aus der Kaution finanziert werden. Als Alternative zu einer Kaution werden von einigen Vermietern auch Bürgschaften akzeptiert. Im Fall einer offenen Forderung gegen den Mieter kann sich der Vermieter auch an den Bürgen wenden.

Betriebskosten

Die Betriebskosten dürfen bis auf die Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Zum Nachweis der Kosten muss man eine Betriebskostenabrechnung anfertigen und dem Mieter vorlegen. Bei der Umlegung auf dem Mieter sollte darauf geachtet werden, dass alle Betriebskosten bereits im Mietvertrag genannt sind.

In den Monaten Oktober bis April des nächsten Jahres liegt die sogenannte Heizperiode. In dieser Zeit muss die Möglichkeit bestehen, das Mietobjekt auf 20 Grad zu beheizen. Als Vermieter ist man verpflichtet, die Heizung dementsprechend in Betrieb zu halten.

Auch bei der Abrechnung der Betriebskosten gibt es einiges zu beachten. So dürfen die Kosten nach der Wohnfläche abgerechnet werden, dies muss aber im Mietvertrag vereinbart worden sein. Selbst wenn jede Wohnung einen eigenen Wasserzähler besitzt, darf das Wasser und Abwasser bei vertraglicher Regelung auch nach der Quadratmeterzahl der Wohnung abgerechnet werden.

Die Hausverwaltung kümmert sich üblicherweise um die Nebenkostenabrechnungen. Sie ist außerdem der Ansprechpartner für den Mieter, wodurch man als Eigentümer nicht ständig mit Anfragen und Problemen konfrontiert ist.

Die Kündigung

In der Regel werden Mietverträge unbefristet abgeschlossen, es steht einem als Vermieter jedoch frei, ein befristetes Mietverhältnis einzugehen. Im Mietvertrag ist es grundsätzlich erlaubt, für die Kündigung eine Ausschlussfrist zu vereinbaren. Durch einen solchen Kündigungsverzicht verpflichtet sich der Mieter, nicht vor Ablauf dieser Frist zu kündigen. Der Vermieter spart sich damit den Aufwand durch einen ständigen Mieterwechsel. Allerdings darf die Frist höchstens vier Jahre betragen, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 27/04 und 81/03).

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist vom Mieter beendet werden. Das gleiche gilt für den Vermieter, es sei denn die Immobilie ist schon länger als fünf Jahre vermietet. Dann verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate, nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate. Als Kündigungsgrund bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters ist jedoch nur der Eigenbedarf zulässig.

Fehler im Mietvertrag

Es gibt verschiedene Vorschriften, die im Mietvertrag nicht erlaubt sind. Unzählige Urteile haben dafür gesorgt, dass man als Vermieter ohne rechtliche Ausbildung schnell den Überblick verliert. Urteile des Bundesgerichtshofes gelten neben dem Mietrecht als Richtschnur für die Erstellung des Mietvertrages. Unzulässige Klauseln sind unwirksam und müssen von beiden Seiten nicht eingehalten werden.

Neben inhaltlichen Fehlern gibt es sogenannte Formfehler, durch die der ganze Mietvertrag unwirksam werden kann. Um dies zu vermeiden, kann man einen Mustervertrag eines Vermieterbundes verwenden und ihn eventuell an die individuellen Gegebenheiten anpassen.

Langfristig betrachtet lohnt es sich, den Mietvertrag von einem Anwalt aufsetzen zu lassen. Ein solcher Mietvertrag bietet besonders viel Sicherheit im Falle eines Rechtsstreits.

III. Die Miete

Für den Vermieter ist die wichtigste Angelegenheit des Mietverhältnisses der Erhalt der Miete. Durch die Mieteinnahmen müssen die Ausgaben der Vermietung gedeckt werden und dabei noch ein Gewinn erzielt werden. Die Mieterhöhung und Mietminderung sind sensible Themen für beide Seiten.

Die Mieterhöhung

Für die Mieterhöhung gelten genaue rechtliche Vorgaben. Sie muss dem Mieter schriftlich unter Angabe der Gründe für die Erhöhung mitgeteilt werden. Dabei ist der Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens ausschlaggebend für den Beginn der Mieterhöhung. Erst zum übernächsten Monat nach Erhalt der Mitteilung wird die Mietänderung wirksam. Weiterhin darf die Miete nur innerhalb von bestimmten Fristen, wie zum Beispiel frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, angehoben werden. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, damit sie wirksam wird. Man hat als Vermieter jedoch ein Recht auf die Erteilung dieser Zustimmung, welches man im Streitfall einklagen muss.

Eine der möglichen Gründe für eine Mieterhöhung ist eine Modernisierung der Immobilie. Den Umbau muss man innerhalb einer dreimonatigen Frist ankündigen und die Mieterhöhung darf maximal 11 Prozent der Investitionssumme betragen. Der Mieter kann entscheiden, ob er die höhere Miete zahlt oder auszieht. Ihm steht ein Sonderkündigungsrecht im Falle einer Mieterhöhung zu. Die Miete darf außerdem an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Dies geschieht anhand des lokalen Mietspiegels oder anhand von Vergleichswohnungen.

Staffel- und Indexmiete

Wird bereits bei Abschluss des Mietvertrags eine regelmäßige Erhöhung der Miete vereinbart, handelt es sich um eine Staffel- oder Indexmiete.

Bei der Staffelmiete werden vorab der Umfang der Erhöhung und die Zeitpunkte der gestaffelten Mieterhöhung festgelegt. Die Miete erhöht sich entsprechend der Vereinbarung automatisch, ohne dass der Mieter der Erhöhung zustimmen muss. Die Indexmiete richtet sich nach der Entwicklung der Lebenshaltungskosten, genauer gesagt nach dem Preisindex des Statistischen Bundesamtes. Auch hier steigt die Miete einmal pro Jahr automatisch an. Wurde eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete allerdings nicht zusätzlich erhöhen.

Die Mietminderung

Ein besonders heikles Thema bei der Vermietung ist die sogenannte Mietminderung. Davon spricht man, wenn der Mieter nicht die komplette Miete bezahlt weil er der Meinung ist, die Miete sei gesetzlich aufgrund eines Mangels gemindert. Es bedarf hierbei also keines Antrages des Mieters, allerdings muss er den Mangel dem Vermieter mitteilen damit dieser die Möglichkeit der Beseitigung besitzt.

Eine Mietminderung ist zum Beispiel möglich, wenn die im Mietvertrag enthaltene Fläche der Wohnung um mehr als 10 Prozent von der wirklichen Wohnfläche abweicht. Wie hoch die Minderung im Einzelfall ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Das ist ein Grund, warum so viele Mietminderungen vor Gericht landen.

Die Mietpreisbremse

Die am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse ist im Mietrechtsnovellierungsgesetz enthalten und umfasst Regelungen für die Neuvermietung von Wohnungen in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Mieterhöhung beim Mieterwechsel anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die neue Miete darf höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen, welche anhand von örtlichen Mietspiegeln ermittelt wird. Von der Vorschrift ausgenommen sind neu gebaute und umfassend modernisierte Wohnungen.

IV. Probleme mit dem Mieter vermeiden

Das Mietrecht ist aufgrund von zahlreichen Urteilen sehr komplex geworden. Leider ist es für Vermieter notwendig, die rechtlichen Vorschriften rund um die Vermietung zu kennen. Damit lassen sich nicht nur Rechtsstreitigkeiten vermeiden, man kann außerdem in vielen Fällen verhindern, dass man den Rechtsstreit vor Gericht verliert.

Probleme mit Mietern lassen sich jedoch nicht immer vermeiden. Im Konfliktfall sollte man als Vermieter sachlich argumentieren und dabei immer die Rechtslage kennen.

Instandhaltungspflichten des Vermieters

Zu den Pflichten des Vermieters gehört es, Reparaturen an der Wohnung vorzunehmen. Man muss den Zustand, in dem die Immobilie anfangs vermietet wurde, aufrecht erhalten. Zu dieser Instandhaltung gehören demnach keine Modernisierungen oder Schönheitsreparaturen.

Wenn auf der anderen Seite der Käufer unaufgefordert Schäden an der Immobilie beseitigt ohne den Vermieter zu informieren, müssen ihm die entstandenen Kosten nicht erstattet werden. Dies ist nur möglich, wenn man als Vermieter nach einer Aufforderung zur Reparatur nicht tätig wird.

Schönheitsreparaturen

Zwischen Mietern und Vermietern sorgt das Thema Schönheitsreparaturen oft für Streit. Das spiegelt sich auch in der Rechtsprechung wieder, wo es unzählige Urteile zu entsprechenden Klauseln im Mietvertrag gibt. Dabei gilt: Eine grundsätzliche Verpflichtung des Mieters zur Renovierung, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mietsache ist, wurde bislang immer für unzulässig erklärt. Wird einer solchen Klausel im Mietvertrag zugestimmt, kann sie vor Gericht für unwirksam erklärt werden und man bleibt als Vermieter auf den Kosten sitzen.

Es hilft, wenn die Formulierungen im Mietvertrag abgeschwächt werden. Eine Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen vorzunehmen ist zum Beispiel dann wirksam vereinbart, wenn der Mieter „in der Regel“ oder „grundsätzlich“ innerhalb einer bestimmten Frist renovieren soll.

Untervermietung

Der Mieter hat das Recht zur Untervermietung, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Ein solches besteht zum Beispiel wenn er für einige Zeit im Ausland tätig ist. Eine im Mietvertrag enthaltene Klausel, die eine Untervermietung prinzipiell untersagt, ist nicht zulässig. Keine Untervermietung liegt vor, wenn Familienangehörige in die Wohnung einziehen. Auch darauf hat der Mieter ein Recht, es betrifft jedoch nur enge Angehörige wie Kinder, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner.

Rechtsschutzversicherung abschließen

Leider muss man als Vermieter bei manchen Konflikten den Rechtsweg einschlagen. Für den Fall von Rechtsstreitigkeiten sollte man unbedingt eine Rechtsschutzversicherung abschließen. Ansonsten kann es sehr teuer werden, etwa wenn man Gerichts- und Anwaltskosten selbst bezahlen muss.

V. Rechte des Vermieters

Eigenbedarf anmelden

Wer die eigene Mietsache benötigt, um selbst darin zu wohnen, darf dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Auch für enge Verwandte kann der Bedarf angemeldet werden.

Wird die Immobilie nach dem Auszug des Mieters doch nicht für einen Eigenbedarf genutzt, war die Kündigung unberechtigt. Unter Umständen kann der ehemalige Mieter dann Schadensersatz für die Ausgaben des Umzugs und andere Kosten einfordern. Kann man als Vermieter jedoch nachweisen, dass der Eigenbedarf nicht vorgetäuscht sondern nur nachträglich weggefallen ist, schuldet man dem Mieter keinen Schadensersatz.

Das Besichtigungsrecht

In einigen Fällen hat man als Vermieter das Recht, die vermietete Wohnung zu betreten. Dazu gehören Besichtigungstermine mit möglichen Nachmietern und Situationen, in denen Reparaturen den Zutritt erfordern. Außer im Falle einer drohenden Gefahr für die Immobilie muss man eine Besichtigung vorher beim Mieter ankündigen und mit ihm einen Termin vereinbaren. Weigert sich der Mieter, hat man als Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Da der Mieter jedoch über das Hausrecht an der Immobilie verfügt, darf man sich nicht gegen seinen Willen Zutritt verschaffen. Die genauen Voraussetzungen einer Besichtigung sollten auf jeden Fall im Mietvertrag festgehalten werden.

Die fristlose Kündigung

Das Recht des Vermieters auf fristlose Kündigung benötigt als Rechtfertigung ein Verschulden des Mieters. Es muss eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Mieters vorliegen, wie etwa ein Zahlungsverzug. Für den Fall, dass der Mieter zwei Monate hintereinander die Miete nicht zahlt, darf man ihm fristlos kündigen. Auch wenn die Miete wiederholt und trotz einer Abmahnung unpünktlich gezahlt wird, kann der Vermieter fristlos kündigen. Aber auch in anderen Situationen, z.B. wenn der Mieter mehrmals und nachweislich den Hausfrieden gestört hat, besteht ein Recht auf fristlose Kündigung.

VI. Besondere Fälle der Immobilienvermietung

Die Vermietung von Eigentumswohnungen

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung schlüpft man durch eine Vermietung in eine doppelte Rolle: Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hat man die Pflichten eines Eigentümers und gegenüber dem Mieter hat man die Rechte und Pflichten eines Vermieters.

Besonders bei einer erstmaligen Vermietung der eigenen Wohnung sollte darauf geachtet werden, dass der zukünftige Mieter gut ins Haus passt. Da bei der Vermietung von Eigentumswohnungen die Vorschriften im Mietrecht und dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in einigen Fällen widersprüchlich sind, sollte im Mietvertrag für Klarheit gesorgt werden. Sind zum Beispiel Haustiere in der Teilungserklärung verboten worden, widerspricht das dem Mietrecht, wo die Haltung grundsätzlich erlaubt ist. Der Mieter sollte sich in einem solchen Fall im Mietvertrag verpflichten, keine Haustiere zu halten.

Die Verpachtung von Grundstücken

Eine Vermietung von Grundstücken ist zwar grundsätzlich möglich, die Rechtsform der Verpachtung ist jedoch üblicher. Bei der Pacht hat der Pächter zusätzlich zur Nutzung das Recht der Fruchtziehung und zahlt dafür den Pachtzins. Ansonsten ähnelt die Verpachtung der Vermietung einer Immobilie.

Die Vermietung von Ferienwohnungen

Die Anforderungen bei der Vermietung einer Ferienwohnung unterscheiden sich von einer längerfristigen Vermietung. Bei Eigentumswohnungen muss die Erlaubnis der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeholt werden, damit die eigene Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden kann. Man sollte sich außerdem mit den örtlichen Behörden in Verbindung setzen. Es kann eine Gewerbeanmeldung notwendig werden und damit auch die Zahlung der Gewerbesteuer.

VII. Steuerliche Aspekte der Immobilienvermietung

Die Einkommenssteuer

Die Mieteinnahmen gehören zu Einkünften, für die Einkommenssteuer gezahlt werden muss. In der Anlage V der Steuererklärung müssen die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten der Vermietung ausgewiesen werden. Steuermindernd sind alle Ausgaben durch die Vermietung der Immobilie, die sogenannten Werbungskosten. Diese umfassen die Ausgaben für die Hausverwaltung, Reise- und Bürokosten, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge und die Zinsen für die Anschaffung der Immobilie. Auch eine gezahlte Maklerprovision kann steuerlich geltend gemacht werden.

Vermietung als Gewerbe

Die meisten Eigentümer möchten ihre Immobilie als Privatperson vermieten und sollten daher sichergehen, dass sie kein Gewerbe anmelden müssen. In der Regel ist dies unproblematisch, da die Vermietung eigenen Vermögens grundsätzlich als private Vermögensverwaltung gilt. Gewerbesteuerpflichtig wird die Vermietung hingegen bei einer Vermietung als Pension oder einer hotelmäßigen Nutzung bei einer Ferienwohnung.

Steuerersparnis beim Immobilienkauf

Der Immobilienkauf ist eine beliebte Geldanlage, die sich bei einer guten Rendite bezahlt macht. Dabei spart man auch noch Steuern, da man viele Ausgaben rund um den Erwerb von der Steuer abschreiben kann.

Die Anschaffungskosten durch den Immobilienkauf kann man steuerlich über einen längeren Zeitraum verteilt abschreiben. Das gilt jedoch nur für das Gebäude selbst, vom Kaufpreis muss dementsprechend der Wert des Grundstücks abgezogen werden.

Auch die Kosten für die Erhaltung, also etwaige Reparaturen und Renovierungen zur Instandsetzung, können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Für Modernisierungen können Ausgaben sofort oder über fünf Jahre verteilt abgeschrieben werden. Werden allerdings in den drei Jahren nach dem Immobilienkauf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises investiert, muss die Summe über 50 Jahre abgeschrieben werden.