Der Verkauf eines Grundstücks

I. Um was für ein Grundstück handelt es sich?

Unter einem Grundstück wird ein abgegrenztes Stück Land verstanden. Auf dem Immobilienmarkt werden Grundstücke vor allem nach der möglichen Nutzung unterschieden. Die wichtigste und wertvollste Nutzungsmöglichkeit ist eine Bebauung des Grundstücks, aber auch eine landwirtschaftliche Nutzung kommt in Frage.

Baugrundstücke

Für den Verkauf eines Grundstücks sollte man genau wissen, ob es sich um ein Baugrundstück handelt. Ist dies der Fall, steigert das den Wert des Grundstücks erheblich. Es gibt verschiedene Möglichkeiten in Bezug auf eine Bebauung: Unter Umständen darf das Grundstück gar nicht bebaut werden. Oder es darf zwar bebaut werden, ist aber noch nicht erschlossen. Außerdem kommt es auf die Form der erlaubten Bebauung an, etwa ob Wohn- oder gewerbliche Gebäude errichtet werden dürfen.

Agrar- und Waldgrundstücke

Ist eine Bebauung nicht erlaubt, kommt eine landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Nutzung in Frage. Bei landwirtschaftlichen Flächen wird zwischen Acker- und Grünland unterschieden. Zu dem sogenannten Grünland zählen Wiese- und Weideflächen. Desweiteren gibt es noch Waldgrundstücke, die wie Agrarflächen entweder verpachtet oder selbst bewirtschaftet werden können. Beim Verkauf von landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Flächen kommt es ebenfalls auf die konkrete Nutzungsmöglichkeiten an.

II. Der Wert des Grundstücks

Der Wert eines Grundstücks hängt neben der Lage des Immobilienmarkts von verschiedenen Faktoren wie der Bebaubarkeit, der Beschaffenheit des Grundstücks und der Lage ab.

Die Lage

Ein Hauptfaktor bei der Wertermittlung ist die Lage des Grundstücks. Dabei kommt es zunächst einmal auf die Region an. In Deutschland variieren die Grundstückspreise sehr stark, je nachdem ob es sich um eine wachstumsstarke oder -schwache Gegend handelt. Besonders in Städte mit boomendem Wohnungsmarkt und den umliegenden Ballungsräumen können oft exorbitante Grundstückspreise erzielt werden.

Es kommt außerdem auf die Mikrolage an. Damit ist der genaue Standort des Grundstücks gemeint. Hier spielen wiederum verschiedene Faktoren eine Rolle, z.B. die Verkehrssituation oder die Himmelrichtung des Grundstücks. Ein Grundstück in einer ruhigen Straße mit Ausblick auf die umliegende Landschaft besitzt einen höheren Wert als ein Grundstück an einer stark befahrenen Straße.

Bebaubarkeit

Einen großen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks hat seine Bebaubarkeit. Grundsätzlich ist Bauland sehr gefragt, allerdings hängt die Nachfrage immer auch von der Lage des Grundstücks ab. Weiterhin gilt die Grundregel, dass der Wert umso höher ist, je umfangreicher eine Bebauung möglich ist. Darf etwa nur ein kleines Gebäude errichtet werden, so ist das Grundstück weniger wert als wenn Mehrfamilien- oder Reihenhäuser errichtet werden dürfen. Es kommt hier darauf an, welche Nutzung im Flächennutzungsplan der Gemeinde und im Bebauungsplan festgelegt ist.

Bodenbeschaffenheit und Altlasten

Die Bodenbeschaffenheit kann ebenfalls von Bedeutung für den Wert eines Grundstücks sein, etwa wenn seine Tragfähigkeit sich nicht für eine Bebauung eignet. Liegt das Grundstück an einem Hang, kann das ebenfalls Schwierigkeiten bei der Bebauung verursachen und den Wert mindern.

Ein anderer Faktor, der den Wert eines Grundstücks erheblich mindern kann, sind sogenannte Altlasten. Damit sind Belastungen und Verschmutzungen des Bodens und gelagerte Abfälle gemeint, deren Beseitigung hohe Kosten verursachen kann. Solche Altlasten können etwa durch eine vorherige gewerbliche Nutzung des Grundstücks entstehen. Um eine Belastung des Grundstücks aufzudecken, kann ein Bodengutachten angefertigt werden.

Größe und Zuschnitt

Die Höhe des Kaufpreises hängt natürlich stark von der Größe eines Grundstücks ab. Zum einen erzielt ein größeres Grundstück einen höheren Preis, zum anderen hat die Größe einen Einfluss auf die mögliche Nutzung. Besonders große Grundstücke erlauben häufig andere Bauprojekte als kleine und mittlere Grundstücke.

Auch der Zuschnitt eines Grundstücks beeinflusst seinen Wert. Bei einem rechteckigen Grundstück kann die Fläche etwa besser genutzt werden als bei einer verwinkelten Form.

Landwirtschaftliche Nutzung

Soll sogenanntes Agrarland verkauft werden, dann hängt der Wert des Grundstücks von der möglichen Nutzung und dem Ertrag ab. Sowohl bei landwirtschaftlicher als auch forstwirtschaftlichen Nutzung spielen gesetzliche Einschränkungen wie Düngungsbeschränkungen oder Naturschutz eine Rolle. Bei Waldgrundstücken spielt außerdem die Bestandsart des Waldes und das Alter des Bestands eine Rolle. Aber auch die derzeitigen Pachtverhältnisse und die Laufzeiten bestehender Pachtverträge sollten berücksichtigt werden. Wie bei allen Grundstücken kommt es natürlich auch auf die Größe und Lage der Agrar- oder Forstflächen an.

III. Eignet sich das Grundstück als Baufläche?

Bereits erschlossenes Bauland

Ist ein Grundstück bereits als Bauland ausgewiesen und komplett erschlossen, gestaltet sich der Verkauf in der Regel sehr einfach. Ob ein Grundstück sich als Baufläche eignet, erfährt man im Flächennutzungsplan sowie im Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde. Die Möglichkeit einer Bebauung muss eindeutig und rechtskräftig feststehen. Dann kann der Käufer mit der Bebauung sofort beginnen, daher werden für solche Grundstücke sehr hohe Preise gezahlt.

Bauerwartungsland

Unter Bauerwartungsland werden solche Flächen verstanden, die mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft bebaut werden dürfen. Grund dafür ist die Ausweisung als Baufläche im Flächennutzungsplan, wobei noch kein Bebauungsplan vorliegt und noch keine Erschließung vorgenommen wurde. Es handelt sich dabei allerdings um keine Garantie, dass in absehbarer Zeit tatsächlich auf dem Grundstück gebaut werden darf. Mit dem Kauf von Bauerwartungsland ist daher immer ein gewisses Risiko verbunden und das mindert den Wert des Grundstücks gegenüber einem echten Baugrundstück.

Erschließungskosten

Zu der Erschließung eines Grundstücks gehören der Anschluss an Versorgungs- und Entsorgungsleitungen wie Kanalisation, Strom, Wasser, Gas und Telefon. Auch der Anschluss an das Straßennetz gehört dazu. Alle Anschlüsse müssen bis zur Grundstücksgrenze vorliegen, der restliche Haushaltsanschluss muss dann vom Eigentümer oder einem Versorgungsunternehmen vorgenommen werden.

Ist das Grundstück noch nicht oder nur zum Teil erschlossen, mindert dies den Wert des Grundstücks. Denn für die Erschließung fordert die Gemeinde einen Erschließungsbeitrag vom Eigentümer und das kann je nach Grundstück und Gemeinde erhebliche Kosten verursachen.

Der Flächennutzungsplan

Ein Flächennutzungsplan wird von der Gemeinde für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt und dient der städtebaulichen Planung. Für Grundstückseigentümer ist es besonders vorteilhaft, wenn ihr Grundstück in einem ausgewiesenen Neubaugebiet gelegen ist. Neben Wohnbauflächen gibt es auch gewerbliche Bauflächen und gemischte Gebiete. Aber auch landwirtschaftliche und Grünflächen sowie Straßen und Versorgungsanlagen sind im Flächennutzungsplan ausgewiesen.

Der Flächennutzungsplan bildet auch die Grundlage für Bebauungspläne. Ist ein Grundstück im Flächennutzungsplan als Bauland ausgewiesen, handelt es sich bis zur Aufstellung eines Bebauungsplans um Bauerwartungsland.

Der Bebauungsplan

Auf welche Art und Weise ein Grundstück bebaut werden darf, regelt der Bebauungsplan der Gemeinde. Darin werden für jedes einzelne Grundstück die Art der baulichen Nutzung und die Bauweise festgelegt. Der Bebauungsplan enthält sehr konkrete Baubestimmungen wie etwa die erlaubte Anzahl von Stockwerken, die Grundflächenzahl, die Art und manchmal sogar die Neigung des Daches. Wichtig ist auch der Gebäudetyp, also ob ein Mehrfamilien-, ein Reihen-, ein Einzel- oder ein Doppelhaus gebaut werden darf.

Ein Bebauungsplan wird in der Regel nicht für das gesamte Gebiet der Gemeinde aufgestellt, sondern für ein konkretes im Flächennutzungsplan ausgewiesenes Gewerbe- oder Wohngebiet. Es kann daher vorkommen, dass für das zu verkaufende Grundstück noch nicht festgelegt wurde, inwieweit es bebaut werden darf.

Die Bauvoranfrage

Für den Fall, dass kein Bebauungsplan für das Grundstück vorliegt, kann man eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt stellen. Diese gibt eine rechtsverbindliche Auskunft, ob das Grundstück bebaubar ist oder nicht. Vor dem geplanten Verkauf sollte die Bauvoranfrage rechtzeitig gestellt werden. Die Ausstellung des Bescheids dauert in der Regel einige Wochen. Die Kosten einer Bauvoranfrage sind geringer als die einer Baugenehmigung. Die Investition in eine Bauvoranfrage lohnt sich für den Verkauf, da der Bescheid dem Käufer als Nachweis dient, dass er das Grundstück tatsächlich bebauen darf. Dadurch lässt sich wiederum ein höherer Kaufpreis erzielen.

IV. Die Bestimmung des Verkehrswertes

Die Festlegung eines Preises für das Grundstück ist die wichtigste Entscheidung beim Verkauf. Damit die Verkaufschancen möglichst gut sind, sollte der Verkaufspreis realistisch sein.

Der Marktwert eines Grundstücks

Der Wert eines unbebauten Grundstücks wird anhand des Bodenwertes festgelegt. Dieser errechnet sich in der Regel mithilfe der Größe des Grundstücks und dem sogenannten Bodenrichtwert. Allerdings gibt es noch zahlreiche weitere wertbeeinflussende Faktoren, die den Marktwert steigern oder mindern. In welchem Umfang die Lage, die Bodenbeschaffenheit, der Zuschnitt und die Bebaubarkeit den Verkehrswert beeinflussen, ist für den Laien jedoch schwer einzuschätzen. Ein Sachverständiger mit umfassender Erfahrung in diesem Bereich trifft genau diese Einschätzung in einem Wertgutachten.

Der Bodenrichtwert

Eine gute Orientierung bei der Schätzung des Wertes bieten die Bodenrichtwerte der Gemeinde. Der Bodenrichtwert wird anhand von tatsächlich erzielten Preisen von Grundstücksverkäufen in der Vergangenheit berechnet. Jüngste Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt können Bodenrichtwerte meist nicht erfassen. Es gibt einen weiteren Grund, weshalb man den Bodenrichtwert nicht eins zu eins auf das eigene Grundstück übertragen sollte. Das eigene Grundstück kann sich stark von den der Berechnung zugrunde liegenden Grundstücken unterscheiden. Der Wert hängt von vielen individuellen Merkmalen des Grundstücks ab, welche bei Bodenrichtwerten nicht angemessen berücksichtig werden.

Das Vergleichswertverfahren

Unter den möglichen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien gilt das Vergleichswertverfahren als besonders zuverlässig. Für unbebaute Grundstücke eignet es sich besonders gut. Grundlage der Wertermittlung bildet der Vergleich mit ähnlichen Grundstücken und den bei ihrem Verkauf erzielten Preisen. Während im indirekten Vergleich die Bodenrichtwerte genutzt werden, können im unmittelbaren Vergleich konkrete Vergleichsgrundstücke herangezogen werden. Diese Vergleichsobjekte werden meist aus den Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse ausgewählt. Durch den Vergleich mit vor Ort realisierten Kaufpreisen erhält man sowohl beim direkten als auch beim indirekten Vergleichswertverfahren einen sehr genauen Marktwert. Daher eignet sich das Verfahren sehr gut für einen geplanten Verkauf.

Lohnt sich das Gutachten?

Für die Wertermittlung des Grundstücks lohnt sich die Beauftragung eines Experten. Bei der Wahl des Sachverständigen sollte man nicht nur auf den Preis, sondern auch auf seine Qualifikation und die Dauer seiner Berufserfahrung achten. Die Vorteile eines professionellen Gutachtens sind zum einen die Sicherheit, dass man einen realistischen Kaufpreis fordern kann und zum anderen der Nachweis gegenüber Interessenten, dass das Grundstück tatsächlich so viel wert ist. Außerdem stellt das Gutachten eine Art Steckbrief des Grundstücks dar, da es alle wichtigen Merkmale zusammenfasst.

V. Vorteile eines Immobilienmaklers

Der Verkauf eines unbebauten Grundstücks unterscheidet sich vom Verkauf anderer Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Häusern. Daher bringt die Beauftragung eines Immobilienmaklers, der den Schwerpunkt seiner Tätigkeit auf Grundstücksverkäufe gelegt hat, viele Vorteile mit sich.

Welche Aufgaben übernimmt der Makler?

Ein großer Vorteil der Beauftragung eines Maklers ist die Zeitersparnis. Der Makler übernimmt die Vermarktung des Grundstücks und die Termine und Verhandlungen mit Interessenten. Desweiteren profitiert man von der Expertise und Beratung eines erfahrenen Maklers. Durch die Marktkenntnis und entsprechende Kontakte in der Immobilienbranche kann ein Makler ein Grundstück schneller verkaufen als ein Laie. Durch seine Erfahrung kann er dem Verkäufer beratend zur Seite stehen und die Konditionen des Verkaufs mit Interessenten zu Gunsten des Verkäufers verhandeln.

Die Maklercourtage

Das vor Kurzem im Maklerrecht eingeführte Bestellerprinzip gilt nicht für den Verkauf von Immobilien. Daher kann nach wie vor frei vereinbart werden, wer die Maklercourtage übernimmt. In der Regel ist das der Käufer, jedoch kann auch eine Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart werden. Die Provision wird als prozentualer Anteil des Kaufpreises berechnet. Die genaue Höhe der Maklercourtage variiert von Region zu Region und je nach Makler.

VI. Einen Käufer finden

Auf der Suche nach einem geeigneten Käufer sollte man sich in erster Linie daran orientieren, für welche Zielgruppe sich das Grundstück eignet. Es existieren zwei wichtige Gruppen, zum einen die Privatkäufer und zum anderen Bauträger.

Privatkäufer

Für Privatpersonen eignen sich solche Grundstücke, auf denen ein Einfamilienhaus oder ein Doppelhaus errichtet werden kann. In der Regel sind dies eher kleine Grundstücke, die im besten Fall noch in einem Wohngebiet liegen. Als Verkäufer eines solchen Grundstücks sollte man sich beim Verkauf auf diese Zielgruppe konzentrieren, da das Interesse und die Nachfrage bei Privatpersonen besonders hoch sind. Bei Grundstücken, die mit zwei Häusern bebaut werden dürfen, kommen ebenfalls Privatkäufer in Frage. Wird das Grundstück vor dem Verkauf geteilt, lassen sich unter Umständen noch höhere Verkaufspreise erzielen.

Entwickler und Bauträger

Handelt es sich bei dem zu verkaufenden Grundstück um eine große Fläche oder eine besondere Lage, sollte man nach anderen Käufern suchen. Ist auf dem Grundstück eine Bebauung mit einem oder mehreren Mehrfamilienhäusern bzw. Reihenhäusern erlaubt, sind Investoren und Bauträger die gesuchte Zielgruppe. Bei diesen lässt sich ein höherer Verkaufspreis verwirklichen als bei Privatpersonen.

Für Entwickler von Immobilienprojekten kommen ebenfalls größere Grundstücke infrage, auf denen meist Gewerbe- und Wohnimmobilien erbaut werden dürfen. Solche Großprojekte bedürfen bereits vor dem Verkauf einer ausgiebigen Planung und als Verkäufer sollte man sich in jedem Fall professionell beraten lassen.

VII. Unterlagen für den Verkauf

Ein Grundstücksverkauf erfordert eine sorgfältige Vorbereitung. Dazu gehört die Sammlung aller wichtigen Dokumente, die dem Käufer alle relevanten Informationen über das Grundstück nachweisen. Ist ein Makler mit dem Verkauf beauftragt, dann erledigt er diese Aufgaben.

Fotos des Grundstücks

Die Fotos sollten bei Kaufinteressenten einen guten Eindruck von der Lage und Beschaffenheit des Grundstücks vermitteln. Man sollte daher auf gute Lichtverhältnisse achten. Hat das Grundstück eine tolle Aussicht, sollte diese unbedingt fotografiert werden. Bei unbebauten Grundstücken ist es oft nicht einfach, die Größe und den Zuschnitt des Grundstücks auf dem Foto gut darzustellen. Man kann daher auch einen professionellen Fotografen beauftragen.

Der Lageplan

Ein Lageplan oder Grundriss des Grundstücks gibt Kaufinteressenten eine genaue Vorstellung von den Maßen und der Ausrichtung der Baufläche. Nur mit diesen Informationen kann ein potentieller Käufer sich überlegen, ob er sein Bauvorhaben auf dem Grundstück verwirklichen kann. Der amtliche Lageplan des Grundstücks und eine Flurkarte findet man beim Katasteramt, welches auch das Liegenschaftsbuch mit den genauen Maßangaben aller Grundstücke führt.

Der Grundbuchauszug

Als Nachweis darüber, wer der Eigentümer des Grundstücks und somit verkaufsberechtigt ist, benötigt man einen Grundbuchauszug. Darin sind neben dem Eigentumsrecht auch eventuell bestehende Rechte Dritter an dem Grundstück vermerkt. Einem Verkauf im Wege stehen kann zum Beispiel ein Erbbaurecht, über welches der Käufer durch Einsicht in das Grundbuch rechtzeitig informiert werden sollte. Den Grundbuchauszug erhält man beim zuständigen Amtsgericht.

Flächennutzungsplan

Ein Käufer, der das Grundstück bebauen möchte, wird dafür einen Nachweis verlangen. Für den entsprechend höheren Kaufpreis bei einem Baugrundstück benötigt man daher bestimmte Unterlagen. Dazu gehören der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan. Besonders der Bebauungsplan ist wichtig zur Information der Kaufinteressenten. Denn wer sich sein eigenes Haus baut, der hat in der Regel eine genaue Vorstellung davon. Dem dürfen die Begrenzungen im Bebauungsplan nicht im Wege stehen.

VIII. Der Verkauf

Der Notar

Hat sich ein Käufer gefunden, sollte vor dem Notartermin überprüft werden, ob er finanziell auch in der Lage ist den Kaufpreis zu zahlen. Dies kann man sich zum Beispiel durch eine Finanzierungsbestätigung der Bank nachweisen lassen. Denn wenn der Verkauf nach dem Notartermin noch platzt, kann man als Verkäufer auf den Notarkosten sitzen bleiben. Bei einem erfolgreichen Vertragsabschluss bezahlt jedoch in der Regel der Käufer das Honorar des Notars.

Der Notar setzt nach Vorlage aller Unterlagen einen Kaufvertrag auf. Er dient dabei als unparteiischer Berater, der zwischen beiden Seiten vermitteln soll. Nach Unterzeichnung des Vertrages durch den Käufer und den Verkäufer wird der Kaufvertrag notariell beurkundet und damit rechtskräftig.

Eintragung ins Grundbuch

Der Notar kümmert sich ebenfalls um die Abwicklung des Kaufvertrages, also um die Eintragung der neuen Eigentümerverhältnisse ins Grundbuch. Dabei wird zunächst eine Auflassungsvormerkung eingetragen, welche dem Käufer als Sicherheit dient, dass das Grundstück nicht anderweitig veräußert oder belastet wird. Bis zur tatsächlichen Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer vergehen in der Regel einige Wochen. Doch erst dann geht rechtlich gesehen das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer über.

Wenn Sie die rechtlichen Schritte beim Verkauf im Detail nachlesen möchten, finden Sie weitere Informationen unter „Rechtliches beim Immobilienverkauf“.

IX. Die Besteuerung

Die Spekulationsfrist

Beim Verkauf von Grundstücken hängt eine Besteuerung von der sogenannten Spekulationsfrist ab. Diese umfasst den Zeitraum zwischen dem Erwerb des Grundstücks sowie dem Weiterverkauf und beträgt 10 Jahre. Wird ein Grundstück vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, muss der Gewinn des Verkaufs versteuert werden. Der Gewinn besteht in der Differenz zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem erzielten Verkaufspreis. Wer ein Grundstück geerbt hat und es verkauft, für den beginnt die Spekulationsfrist mit dem Moment, in dem der Erblasser das Grundstück erworben hat.

Einkommenssteuer zahlen

Die Wertsteigerung durch das Geschäft mit dem Grundstück muss versteuert werden. Der Veräußerungsgewinn muss in der Steuererklärung des Jahres des Verkaufes angegeben werden. Für diesen Gewinn muss Einkommenssteuer in Höhe des individuellen Steuersatzes gezahlt werden. Wer allerdings regelmäßig Grundstücke kauft und verkauft, der betreibt unter Umständen gewerblichen Grundstückshandel und wird dann gewerbesteuerpflichtig sowie umsatzsteuerpflichtig.