Die Vermietung eines Hauses
Wer sein eigenes Haus vermietet, kann durch die Mieteinnahmen im optimalen Fall ohne großen Aufwand ein gutes Nebeneinkommen erzielen. Für ein unkompliziertes und vertrauensvolles Mietverhältnis muss allerdings erst einmal ein passender Mieter gefunden werden. Die Vermietung eines Hauses erfordert eine detaillierte Planung und einen nicht unerheblichen Arbeitsaufwand. Dessen sollte man sich bewusst sein und das Ganze nicht auf die leichte Schulter nehmen. Denn auch bei der Vermietung hat man als Eigentümer finanzielle Risiken, die sich jedoch bei einer sorgfältigen Vorbereitung weitgehend vermeiden lassen.
So gelangen Sie Schritt für Schritt von den zu treffenden Vorbereitungen über die Vermarktung des Hauses bis zum Abschluss des Mietvertrages.
I. Die Vermietung vorbereiten
Die Entscheidung, zu vermieten
Es gibt viele Gründe, das eigene Haus zu vermieten. Sei es, man hat ein Haus geerbt oder als Geldanlage gekauft. Auch ein Umzug in eine andere Stadt kann dazu führen, dass man ein leer stehendes Haus zur Verfügung stehen hat. Oftmals wägen Eigentümer in solchen Situationen ab, ob sie das Haus verkaufen oder vermieten sollen. Die wichtigsten Gründe für eine Vermietung sind die finanziellen Einnahmen und die Möglichkeit, das Haus später selbst zu bewohnen. Stehen hinter einer Vermietung wirtschaftliche Gründe, sollte vorab ein Finanzplan aufgestellt werden. Damit kann sichergestellt werden, dass die Vermietung am Ende kein Verlustgeschäft ist.
Informationen und Unterlagen sammeln
Vor der Vermietung sollte man alle wichtigen Informationen über das Haus zusammenstellen. Dazu gehören z.B. das Baujahr, die Bausubstanz und die Zeitpunkte der letzten Renovierungen. Diese können dann in der Anzeige oder bei Nachfragen von Interessenten angegeben werden. Für einige Eckdaten sind schriftliche Nachweise hilfreich, zum Beispiel die Abrechnung der Nebenkosten des letzten Jahres. Weitere Unterlagen, die man bereithalten sollte, sind Energieausweis und Grundriss des Hauses. Der Energieausweis ist für jede Neuvermietung Pflicht und muss beim Besichtigungstermin vorgezeigt werden. Das besagt die Energieeinsparverordnung, die lediglich für denkmalgeschützte Häuser eine Ausnahme von der Verpflichtung enthält.
In Reparaturen investieren
Ein positiver Eindruck bei Interessenten hilft dabei, schnell einen Mieter für die gewünschte Miethöhe zu finden. Daher kann sich eine Investition in Reparaturen oder Renovierungen langfristig finanziell lohnen. Kleinere Schäden sollten auf jeden Fall beseitigt werden, damit das Haus nicht auf den ersten Blick renovierungsbedürftig erscheint. So kann man z.B. die Wände streichen oder neuen Teppich verlegen lassen. Bei größeren Reparaturen kann man als Vermieter überlegen, ob man selbst den Aufwand und die Kosten trägt oder ob man sie dem Mieter überlässt. Man sollte dabei berücksichtigen, dass notwendige Reparaturen einen Nachteil in den Preisverhandlungen bedeuten.
II. Makler beauftragen
Wozu einen Makler beauftragen?
Die großen Vorteile der Beauftragung eines Maklers sind die Zeitersparnis und die fachkundige Beratung. Viele Hausbesitzer unterschätzen den Zeitaufwand einer Neu- oder Wiedervermietung. Besonders der Arbeitsaufwand bei der Antwort auf Anfragen und der Durchführung von Besichtigungsterminen ist sehr groß. Wer sich diese Zeit nicht nehmen möchte oder kann, spart mit der Beauftragung eines Immobilienmaklers sehr viel Zeit.
Ein weiterer Vorteil eines Maklers ist die Verkürzung der Dauer bis zur erfolgreichen Vermietung. Durch seine Fachkenntnis kann ein Makler eine Immobilie wesentlich schneller vermieten als ein Laie. Ein guter Makler sorgt auch für eine erhebliche Sicherheit beim Vermieter, da er in wirtschaftlichen und rechtlichen Fragen rund um die Vermietung als ein fachkundiger Berater fungiert.
Die Aufgaben des Maklers
Beauftragt man einen Immobilienmakler mit der Suche nach einem Mieter, dann übernimmt er alle Aufgaben rund um die Vermittlung des Hauses. Dazu gehört vor allem die Vermarktung, aber auch die Beratung bei der Festlegung des Mietpreises und der Gestaltung des Mietvertrages gehören dazu. Die wichtigsten Aufgaben des Maklers sind die Bewerbung des Hauses und die Durchführung von Besichtigungsterminen mit Interessenten. Er wählt aus den Interessenten geeignete Kandidaten aus und überprüft ihre Bonität. Der Vermieter hat dann die letzte Entscheidung, mit wem er einen Mietvertrag abschließen möchte.
Die Maklerprovision
Durch die Einführung des Bestellerprinzips muss man den Makler als Vermieter selbst bezahlen, wenn man ihn mit der Vermittlung des Hauses beauftragt. Die Provision kann dabei frei mit dem Makler verhandelt werden. In jedem Fall sollten die Angebote mehrerer Makler verglichen werden. Für die meisten Vermieter entstehen durch die Gesetzesänderung Mehrkosten, da sie die Provision zuvor vom Mieter zahlen lassen konnten. Trotzdem kann sich die Beauftragung eines Maklers aus finanzieller Hinsicht lohnen. Mit der Erfahrung und Fachkenntnis eines Maklers verbessert sich die Verhandlungsposition des Vermieters erheblich, wodurch sich ein höherer Mietpreis aushandeln lässt.
III. Die Miethöhe festlegen
Die wichtigste Entscheidung bei der Vermietung ist die Festlegung der Miethöhe. Von ihr hängt ab, wie schnell sich ein Mieter finden lässt und welchen Gewinn die Vermietung erzielen wird. Um einen realistischen Mietpreis zu ermitteln, sollte man sich an unterschiedlichen Faktoren wie Haustyp, Lage, Zustand des Gebäudes, Beschaffenheit des Grundstücks und dem örtlichen Mietspiegel orientieren. Leider ist es besonders bei Häusern aufgrund der zahlreichen individuellen Merkmale sehr schwierig, einen Mietpreis zu ermitteln. Dann hilft die Erfahrung eines Immobilienmaklers, der mithilfe einer präzisen Marktanalyse und Bewertung des Hauses zu einem realistischen Mietpreis gelangt.
Der Haustyp
Ein wichtiges Kriterium bei der Mietpreisermittlung ist zunächst der Haustyp, also ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus handelt. Für ein freistehendes Einfamilienhaus kann man in der Regel eine recht hohe Miete fordern. Aber auch Doppelhaushälften sind sehr beliebt, da sie mit nur einer gemeinsamen Wand mit den Nachbarn eine hohe Privatsphäre bieten. Vermietet man ein Reihenhaus, hat man im Vergleich zu Einfamilienhäusern geringere Mieteinnahmen. Doch auch hier kommt es auf das einzelne Haus an: Moderne Reihenhäuser mit gepflegtem Garten können eine höhere Miete erzielen als ein renovierungsbedürftiges Einfamilienhaus in schlechter Lage.
Die Lage
Was viele Eigentümer oft unterschätzen, ist der Einfluss der Lage auf den Wert des Hauses. Es kommt zuallererst darauf an, in welcher Region das Haus angesiedelt ist und wie der Immobilienmarkt sich dort entwickelt. Die Unterschiede zwischen verschiedenen Regionen können sehr groß sein. Selbst bei benachbarten Regionen, etwa dem Einzugsgebiet einer Metropole und einer weiter entfernten ländlichen Region, unterscheidet sich das Mietpreisniveau oftmals erheblich. Im zweiten Schritt muss man beurteilen, welche Mikrolage das zu vermietende Haus hat. Dabei kommt es zum Beispiel darauf an, ob das Haus an einer befahrenen Straße oder in einer ruhigen Lage liegt. Je nachdem ob das Haus in direkter Nähe von Einkaufsmöglichkeiten oder eher abseits von der Infrastruktur vor Ort liegt, kann der Mietpreis sehr verschieden ausfallen.
Der Zustand des Hauses
Bei der Beurteilung des Zustands des Hauses müssen die individuellen Merkmale des Gebäudes berücksichtigt werden. Hier kommt es besonders auf das Baujahr und die Bausubstanz an. Ist das Haus gut saniert oder erst vor kurzem gebaut worden, kann ein entsprechend hoher Mietpreis gefordert werden. Ein weiteres Kriterium ist die Größe und die Ausstattung des Hauses. Immer wichtiger wird der energetische Zustand des Gebäudes, der wiederum im Energieausweis festgehalten ist.
Das Grundstück
Auch bei der Vermietung kommt es außer dem Gebäude auch auf die Beschaffenheit des Grundstücks an. Gerade bei Reihenhäusern oder Doppelhaushälften ist das Grundstück häufig relativ klein. Dann sollte zumindest ein kleiner Garten oder eine Terrasse vorhanden ist, um den Mietpreis gegenüber einer Wohnung höher anzusetzen. Handelt es sich allerdings um ein großes Grundstück mit gepflegtem Garten, kann dies einen großen Einfluss auf den Mietpreis haben. Bei Einfamilienhäusern fallen die Größe und Form des Grundstücks sehr unterschiedlich aus und bedürfen wiederum einer individuellen Einschätzung des Wertes.
Der örtliche Mietspiegel
Um eine Vorstellung von einer realistischen Miethöhe zu bekommen, kann man vergleichbare Mietobjekte am Markt beobachten. Dazu sucht man etwa auf Immobilienportalen nach Häusern in vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung. Auf diesem Vergleichsprinzip basiert auch der Mietspiegel, der von der Kommune oder lokalen Mieterverbänden angefertigt wird. Durch den Vergleich des eigenen Hauses mit den Daten des Mietspiegels kann man sich an den aktuellen Mietpreisen des Immobilienmarktes der Region orientieren und somit eine sehr realistische Miethöhe festlegen. Auch bei einer Wiedervermietung eines Hauses sollte man unbedingt einen Blick in den örtlichen Mietspiegel werfen. Je nach Entwicklung des lokalen Immobilienmarktes kann sich der Mietpreis innerhalb von wenigen Jahren stark verändern. Bei einem gestiegenen Mietpreisniveau sollte man sich als Vermieter die erzielbaren Mehreinnahmen nicht entgehen lassen.
IV. Die Anzeige gestalten
Um das Haus auf dem Immobilienmarkt zu bewerben, wird als nächstes eine Anzeige geschaltet. Es kommt dabei auf eine professionelle Gestaltung der Anzeige an, damit Interessenten einen guten Eindruck des Hauses erhalten und Lust auf eine Besichtigung bekommen.
Der Inhalt der Anzeige
Die wichtigsten Kennzahlen des Hauses müssen unbedingt in der Anzeige enthalten sein. Dazu gehören die Wohnfläche, die Zahl der Stockwerke sowie das Vorhandensein eines Kellers und Dachgeschosses. Für die Vermietung wichtig sind weiterhin die Betriebskosten und der genaue Energiebedarf laut Energieausweis. Man sollte das Haus möglichst detailliert beschreiben, damit die Leser eine möglichst genaue Vorstellung des Hauses bekommen. Die Formulierungen sollten das Haus zwar anpreisen, aber keine falschen Hoffnungen wecken. Daher gilt es, möglichst sachliche aber positive Beschreibungen des Hauses zu finden.
Die richtigen Fotos
Die beste Werbung für das Haus sind gute Fotos in der Anzeige. Fotografiert man selbst, sollte man unbedingt auf eine gute Beleuchtung achten. Für eine gute Qualität der Bilder sollte man eine hochwertige Kamera benutzen. Außer den Innenräumen kommt es bei freistehenden Häusern auch auf die Außenansicht und den Garten an. Auch bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern sorgen eine Vorderansicht und ein Bild der Rückseite des Hauses für eine gute Präsentation in der Anzeige.
Die Wohnfläche
Eine wichtige Kennzahl für die Anzeige des Hauses und für die Berechnung der Miete ist die Wohnfläche. Ist man sich nicht sicher, ob man die korrekte Wohnfläche kennt, kann man sie selbst berechnen. Um einen Fehler bei der Wohnflächenberechnung zu vermeiden, kann man einen Blick in die sogenannte Wohnflächenverordnung werfen. Dort wird genau vorgeschrieben, welche unbeheizten Räume nicht zur Wohnfläche gehören und wie man Dachschrägen berücksichtigt.
Der Grundriss des Hauses
Damit der Interessent eine Vorstellung von der Aufteilung des Hauses erhält, sollte man einen Grundriss in die Anzeige mit aufnehmen. Dieser sollte alle Stockwerke des Hauses umfassen. Ein ungenauer und selbst gezeichneter Grundriss macht bei Interessenten einen schlechten Eindruck. Man sollte daher als Vermieter auf einen optisch ansprechenden Grundriss achten. Mit einem professionell angefertigten Grundriss ist man auf der sicheren Seite und kann ihn auch auf lange Sicht nutzen.
V. Die Vermarktung
Um das Haus auf dem Immobilienmarkt zu bewerben, wird als nächstes eine Anzeige geschaltet. Es kommt dabei auf eine professionelle Gestaltung der Anzeige an, damit Interessenten einen guten Eindruck des Hauses erhalten und Lust auf eine Besichtigung bekommen.
Die Zielgruppe erreichen
Vor der Schaltung der Anzeige sollte man sich Gedanken darüber machen, welche Zielgruppe man erreichen möchte. Dafür muss man natürlich eine Vorstellung von seinem Wunschmieter haben. Außerdem kommt es darauf an, für welche Zielgruppe sich das Haus besonders gut eignet. Sind ein großer Garten und eine ruhige Straße vorhanden sowie Schulen und Kitas in der Nähe des Hauses, eignet es sich hervorragend für eine Familie. Verschiedene Altersgruppen kann man etwa über unterschiedliche Medien ansprechen. Während ältere Menschen häufig über Zeitungsanzeigen nach Immobilien suchen, erreicht man junge Familien oder Studenten vor allem übers Internet. Anschließend sollte die Anzeige in verschiedenen Medien geschaltet werden, sodass möglichst viele Menschen damit erreicht werden können. Neben lokalen oder überregionalen Zeitungen gibt es zahlreiche Online-Plattformen, auf denen inseriert werden kann.
Auf Anfragen reagieren
Auf die Anzeige reagieren im besten Fall viele Interessenten, die das Haus besichtigen wollen. Dafür muss man, sollte man keinen Makler beauftragt haben, für Anfragen erreichbar sein. Der Kontakt kann per Mail oder Telefon aufgenommen werden, für beides sollte man genügend Zeit einplanen. Ist man schwer erreichbar, verlieren potentielle Mieter schnell das Interesse oder schauen sich nach anderen Objekten um. Besonders abends und an Wochenenden sollte man gut erreichbar sein.
Für die Besichtigungen sollte man sich die Zeit nach Schaltung der Anzeige möglichst frei halten. Liegt zwischen einer Anfrage eines Interessenten und der Besichtigung zu viel Zeit, besteht ebenfalls die Gefahr, dass man den Interessenten verliert.
Besichtigungstermine
Die Termine sollten auf jeden Fall tagsüber stattfinden, damit gute Lichtverhältnisse vorhanden sind. Je nachdem wie viele Interessenten sich auf die Anzeige gemeldet haben, kann man eine Gruppen- oder Einzelbesichtigung durchführen. Es kommt bei dieser Wahl aber auch darauf an, wie gut man die Interessenten kennen lernen möchte.
Um einen nachhaltigen und positiven Eindruck des Hauses zu hinterlassen, sollte man in jedem Fall vor dem Besichtigungstermin aufräumen und sauber machen. Für eine einladende Atmosphäre sorgt auch das sogenannte Home-Staging. Dabei wird das Haus ansprechend möbliert und dekoriert, wodurch sich die Interessenten sofort wohl fühlen sollen.
Man sollte außerdem gut vorbereitet sein, um Fragen der Interessenten beantworten zu können und alle wichtigen Unterlagen bereithalten. Dabei sollte man als Vermieter nicht vergessen, dass auch der Mieter beim Besichtigungstermin einen ersten Eindruck hinterlässt. Entscheidend sind natürlich erste Sympathien, aber auch auf Pünktlichkeit sowie Mimik und Gestik kann geachtet werden. Den Interessenten können Fragen zur Immobilie und ihren Vorstellungen zur Gestaltung und Nutzung des Hauses gestellt werden. Hilfreich ist es, sich nach dem Termin eigene Notizen zu den Interessenten zu machen.
VI. Der passende Mieter
Die Wahl des Mieters
Nach dem Besichtigungstermin finden sich im besten Fall mehrere Interessenten, denen das Haus gut gefallen hat. Für den Vermieter stellt sich dann die Aufgabe, den passenden Mieter auszusuchen. Die Entscheidung fällt nicht immer leicht, wobei für die meisten Vermieter die Sympathie ein wichtiges Kriterium ist. Oftmals ist diese auch die beste Garantie für ein Vertrauensverhältnis mit dem Mieter in der Zukunft.
Bei der Vermietung eines Hauses kommt es sehr viel stärker darauf an, dass der Mieter zu dem Haus und dem Vermieter passt als bei der Vermietung einer Wohnung. Dafür ist das persönliche Gespräch mit dem zukünftigen Mieter unerlässlich. Nur so kann man herausfinden, ob der Mieter das Haus in einer Weise nutzen wird, mit der man einverstanden ist.
Die Bonität des Mieters
Es kommt bei der Wahl des Mieters auch auf seine Zahlungsfähigkeit an. Um diese zu überprüfen, darf man z.B. eine Schufa-Auskunft oder die letzten Gehaltsabrechnungen fordern. Der Einblick in die finanzielle Lage des Interessenten gibt Auskunft über etwaige Schulden oder Mietrückstände. Die Einkünfte des Mieters sollten ausreichen um die Mietkosten problemlos zu bestreiten. Die Bonitätsprüfung ist ein Muss bei der Hausvermietung. Der Mieter kann einen sehr zuverlässigen Eindruck machen, doch wenn er einmal eingezogen ist und die Miete nicht mehr zahlen kann, ist es für den Vermieter nicht leicht ihn wieder loszuwerden. Indem man einen solventen Mieter auswählt, verhindert man vorab Mietausfälle aufgrund von Zahlungsunfähigkeit und sorgt somit auch für ein vertrauensvolles Mietverhältnis.
Die Gestaltung des Mietvertrags
Der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages stellt den Beginn des Mietverhältnisses dar. Darin sollten alle Rechte und Pflichten des Mieters sowie des Vermieters festgelegt sein. Insbesondere vorher getroffene mündliche Absprachen sollten in den Mietvertrag aufgenommen werden. Zum regulären Inhalt eines Mietvertrages gehören die Miethöhe, die Betriebskosten und die erlaubte Nutzung des Hauses. Letzteres ist vor allem in Bezug auf das Zusammenleben mit den Nachbarn wichtig. Außerdem sollte im Mietvertrag der Zeitpunkt des Einzugs und die Höhe der Kaution festgelegt werden. Als Vermieter kann man Mustermietverträge im Internet oder Einzelhandel kaufen. Solche Formularmietverträge erhält man auch bei Hausbesitzervereinen, welche die Mietverträge auf aktuellem Stand halten und möglichst vermieterfreundlich gestalten.
Das Übergabeprotokoll
Mit der Aushändigung der Hausschlüssel wird das Haus an den Mieter übergeben. Zu diesem Zeitpunkt sollte ein Übergabeprotokoll angefertigt werden, in dem der Zustand des Hauses vor dem Einzug des Mieters dokumentiert wird. Es werden zu diesem Termin auch die Zählerstände von Wasser, Strom und Heizkörpern abgelesen und im Übergabeprotokoll festgehalten. Das Protokoll wird vom Mieter unterschrieben und dient dem Vermieter als Nachweis, wenn nach dem Auszug Schäden vorhanden sind, die durch den Mieter verursacht wurden. Auch für Übergabeprotokolle gibt es Vordrucke, die man nutzen kann.
Zum Übergabetermin sollte spätestens die Kaution mitgebracht werden. Sie kann vom Mieter auf einem Mietkautionssparbuch oder vom Vermieter auf einem von seinem Vermögen getrennten Konto angelegt werden.
VII. Besonderheiten bei der Vermietung eines Hauses
Die Vermietungsdauer
Viele Hauseigentümer vermieten ihr Haus für eine Übergangszeit, damit es nicht leer steht. Früher oder später soll das Haus dann wieder zur eigenen Nutzung oder für nahe Angehörige bereit stehen. Möchte man das eigene Haus nur für einige Zeit vermieten, etwa weil man beruflich für einen bestimmten Zeitraum ins Ausland ziehen muss oder weil man das Haus noch nicht verkaufen möchte, dann sollte man einige Dinge beachten.
Es besteht die Möglichkeit, einen Zeitmietvertrag abzuschließen. Im Gegensatz zu einem unbefristeten Mietvertrag ist die Laufzeit dieses Vertrages im Vorhinein festgelegt. Ein Zeitmietvertrag bietet sich an, wenn man im Vorhinein weiß, wie lange man vermieten möchte. Der Regelfall bei der Vermietung ist der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags. Möchte man sein Haus dann nach einiger Zeit wieder selbst nutzen, kann man dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen.
Der Garten
Da zu einem Einfamilienhaus meist ein Garten gehört und sich auf dem Grundstück eventuell noch Außenanlagen wie eine Garage, Carport oder ein Gartenhaus befinden, sollte man sich als Vermieter Gedanken machen was damit geschehen soll. Auch bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern gibt es in der Regel einen Vorgarten und weitere Grünflächen auf dem Grundstück. Es besteht die Möglichkeit, den Mieter zur Gartenpflege zu verpflichten. Dazu kann etwa das regelmäßige Mähen des Rasens oder das Zurückschneiden von Hecken gehören. Trifft man hierzu keine Vereinbarung mit dem Mieter, kann es passieren, dass ein schöner gepflegter Garten in kurzer Zeit verwildert. Bei größeren Grundstücken sollte man eventuell eine Regelung im Mietvertrag über eine landwirtschaftliche Nutzung treffen.
Kehr- und Räumpflichten
Zu den Pflichten eines Hausbesitzers gehört es, den Gehweg bei Schnee und Eis zu räumen. In vielen Gemeinden ist man außerdem für die Sauberkeit der Straße verantwortlich. Dieser Kehr- und Räumpflicht möchte man als Vermieter in den meisten Fällen entgehen und sollte sie auf den Mieter übertragen. Als Vermieter ist man immer noch Eigentümer des Hauses und haftet für entstehende Schäden einer Nichträumung des Gehweges. Daher sollte man die Räumpflicht des Mieters eindeutig im Mietvertrag festlegen.
Die Betriebskosten
Im Gegensatz zur Vermietung einer Wohnung werden die Betriebskosten bei vermieteten Häusern häufig direkt vom Mieter gezahlt. Als Vermieter kann man sich überlegen, welche Regelung man mit dem Mieter trifft. Grundsätzlich dürfen die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, indem einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung aufgestellt wird. Die wichtigsten Nebenkosten sind natürlich Wasser, Heizung und Strom, aber auch die Grundsteuer, eine Haftpflichtversicherung oder die Schornsteinreinigung dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Dazu sollten alle Betriebskosten im Mietvertrag bezeichnet sein.
Alternativ bietet sich bei der Vermietung von Häusern an, dass der Mieter die Liefer- und Versorgungsverträge für Strom, Wasser, Öl oder Gas selbst abschließt. Damit spart man als Vermieter viel Arbeit und lässt dem Mieter noch dazu die Freiheit, den Tarif seiner Wahl abzuschließen.