Ein Grundstück vermieten oder verpachten

I. Die Vorbereitungen

Für eine schnelle und erfolgreiche Mietersuche sollte man sich als Vermieter gut vorbereiten. Dazu gehört das Zusammentragen aller relevanten Informationen über die Wohnung und eine genaue Überlegung, wie man sich das optimale Mietverhältnis vorstellt.

Die Entscheidungsfindung

Je nachdem, um was für eine Art von Grundstück es sich handelt – und wo es sich befindet, ergeben sich unterschiedliche Möglichkeiten. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Wohngrundstücken und Gewerbegrundstücken. Außerdem gibt es Grundstücke, die für gemischte Zwecke vorgesehen sind, wie zb. teilgewerbliche Nutzung.

Außerdem kommt es darauf an, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Es gibt dabei folgende Arten bebauter Grundstücke:

• Mietwohngrundstücke
• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Wohnungs- und Teileigentum
• Geschäftsgrundstücke
• gemischt genutzte Grundstücke
• und sonstige bebaute Grundstücke

Wenn Sie nicht planen, ihr Grundstück selbst zu nutzen – zum Beispiel, um ein Haus zu bauen, dann können Sie es entweder verkaufen, oder vermieten bzw. verpachten. Der Verkauf lohnt sich vor allem, wenn Sie den Verkaufserlös nutzen wollen, zb. um Schulden abzubezahlen. Da ein Grundstück jedoch über die Zeit immer mehr an Wert gewinnt, ist es eine ausgezeichnete Wertanlage. Wenn Sie es weder selbst nutzen wollen, noch den Verkaufserlös brauchen, ist die Vermietung bzw. Verpachtung eine gute Möglickeit, um mit relativ wenig Auwand ein regelmäßiges Einkommen zu erzielen.

Der Unterschied zwischen vermieten und verpachten

Sie haben Sich dazu entschlossen, Ihr Grundstück nicht zu verkaufen, sondern zu vermieten bzw. zu verpachten. Die zwei Begriffe werden fälschlicherweise oft als Synonyme verstanden. Aber worin liegt der Unterschied?

Vermietung: Wird ein Grundstück vermietet, wird es dem Mieter zum Gebrauch überlassen. Im Gegenzug leistet der Mieter monatliche Mietzahlungen an den Vermieter. Das Mietrecht unterscheidet dabei in Deutschland zwischen privater und gewerblicher Nutzung.

Verpachtung: Von Verpachtung ist die Rede, wenn die verpachtete Sache zur Erzielung von Einkünften genutzt wird. Der Pächter darf dann neben der Nutzung auch „Früchte ziehen“, also Einnahmen erzielen, wie zum Beispiel bei der landwirtschaftlichen Nutzung von Acker- und Grünflächen. Ein anderes Beispiel wäre die Gastronomie: Restaurants werden meist schon fertig eingerichtet verpachtet, der Pächter darf dann die Immobilie und die Einrichtung nutzen, um Speisen und Getränke zu verkaufen. Dafür zahlt er dem Verpächter den sogenannen Pachtzins. Wie sich der zusammensetzt, hängt von der Vereinbarung zwischen Pächter und Verpächter ab. Möglich sind fixe oder ertragsabhängige Zahlungen. Die können entweder, wie bei der Miete, monatlich geleistet werden, oder jährlich bzw. in einem individuell vereinbartern Zahlungsrhytmus gezahlt werden. Wird im Pachtvertag nichts näheres vereinbart, wird der Pachtzins nach gesetzlicher Regelung am Ende der Pachtzeit fällig.

Der große Unterschied der Überlassungsarten Miete und Pacht liegt also im Umfang der Nutzungsrechte.

II. Makler beauftragen

Wozu brauche ich einen Makler?

Der einfachste Weg, um einen passenden Mieter oder Pächter für ihr Grundstück zu finden, führt über einen Makler. Der Aufwand bei einer Vermietung wird von vielen unterschätzt, vor allem wenn es um die Organisation und Durchführung der Besichtigungstermine mit Interessenten geht. Mit der Beauftragung eines Maklers sparen Sie deshalb Nerven und Zeit – und das in zweierlei Hinsicht. Denn der Makler nimmt Ihnen nicht nur den Arbeitsaufwand ab, sondern er verkürzt durch seine Fachkenntnis auch noch die Zeit bis zur erfolgreichen Vermietung. Der Makler ist außerdem in allen rechtlichen und wirtschaftlichen Belangen ein fachkundiger Berater, und sorgt so für einen möglichst reibungslosen, rechtlich korrekten Vertragsabschluss.

Die Aufgaben eines Maklers

Der Makler kümmert sich um sämtliche Aufgaben, die mit der Vermietung oder Verpachtung anfallen. Er vermarket Ihr Grundstück, organisiert die Besichtigungen, wählt geeignete Kandidaten aus und überprüft ihre Bonität. Sie treffen dann die Entscheidung, mit wem Sie den Vertrag abschließen möchten. Außerdem berät Sie der Makler bei der Festlegung der Miete oder Pacht und der Ausgestaltung des Vertrages.

Die Maklerprovision

Nach der Einführung des Bestellerprinzips muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt. Während es früher üblich war, dass der Mieter die Provision gezahlt hat, müssen Sie seit 2015 als Auftraggeber die Kosten selbst übernehmen. Trotzdem lohnt es sich, einen Makler zur Hilfe zu nehmen. Denn dank seine Erfahrung und seine Kenntnisse über die orstsüblichen Grundstückspreise können Sie einen höheren Mietpreis aushandeln. Bevor Sie einen Makler beauftragen ist es ratsam, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen, denn die Höhe der Provision kann mit dem Makler frei vereinbart werden und variiert dementsprechend.

III. Die Höhe der Miete

Grundsätzlich ist die Gestaltung der Miete jedem selbst überlassen. Ein zu hoher Preis wird jedoch Interessenten abschrecken, ein zu niedriger Preis ist als Vermieter natürlich auch nicht erstrebenswert. Um einen angemessenen Preis für Ihr Grundstück zu verlangen, können Sie die Grundstückspreise in der Umgebung vergleichen. Auf der Basis wird auch der örtliche Mietspiegel erstellt, der in vielen Städten und Gemeinden zur Verfügung gestellt wird. Sollte es keinen Mietspiegel für die Gegend Ihres Grundstückes geben, bieten die Grundstücksmarktberichte der örtlichen Verwaltung eine gute Informationsquelle. In den Gutachterausschüssen finden Sie Durchschnittspreise, an denen man sich orientieren kann. Wie hoch die Grundstückspreise einer Stadt oder Gemeinde sind, wird vor allem von drei Faktoren beeinflusst:

Lage und Infrastruktur: Der größte Einflussfaktor ist die Lage. In Ballungszentren sind die Grundstückspreise höher als in ländlichen Gegenden. Man unterscheidet außerdem zwischen Mikro- und Makrolage. Unter der Makrolage versteht man die Region, die Stadt oder den Stadtteil. Die Mikrolage hingegen beschreibt die nähere Umgebung: die Anbindung, die Himmelsrichtung, Emmissionsbelastungen und die zukünftige Entwicklung der Gegend. Die Infrastruktur am und um das Grundstück spielen bei der Preisgestaltung ebenfalls eine große Rolle. Ist das Grundstück erschlossen, also gibt es Wasser und Strom? Wie ist die Anbindung an Straßen und öffentliche Verkehrsmittel? Wie sieht die nähere Umgebung aus? Gibt es Cafés und Restaurants, Supermärkte und ähnliches, oder befindet sich das Grundstück in einer wenig erschlossenen Gegend? Bei der Grundstücksvermietung hängt die Preisgestasltung außerdem davon ab, ob bloß das unbebaute Grundstück vermietet wird, oder ob sich auf dem Grundstück Gebäude befinden.

Angebot und Nachfrage: Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage orientiert sich an der Lage und der Infrastruktur der Umgebung. In beliebten Gegenden mit starkem Wettbewerb liegen die Grundstückspreise oft weit über den durschnittlichen Preisen.

IV. Die Höhe des Pachtzinses

Der Pachtzins ist oft abhängig von dem Ertrag oder Umsatz, der mit dem Grundstück erwirtschaftet werden kann. Die Höhe der Pachtzinsen können frei verhandelt werden. Für Pachtgrundstücke bieten ebenfalls die Gutachterausschüsse der örtlichen Verwaltung eine gute Orientierung bei den ortsüblichen Grundstückspreisen. Hier werden auch Acker- und Grünfächen aufgeführt. Es durchaus üblich, dass der Pachtzins in regelmäßigen Zeiträumen an Veränderungen des erwirtschafteten Ertrages angepasst wird. Lage, Infrastruktur und Nutzungsart

Auch bei Pachtgrundstücken spielen die Faktoren Lage und Infrastruktur eine große Rolle bei der Preisgestaltung. Bei Pachtgrundstücken gibt es allerdings noch einen weiteren großen Einflussfaktor: die Nutzungsart. Nachdem sich die Höhe der Pachtzinsen meist am Ertrag ausrichtet, der mit der Nutzung erwirtschaftet wird, können für die verschiedenen Grundstücksarten unterschiedlich hohe Pachtzinsen verlangt werden. Außerdem kann in Gegenden mit hohem Wettbewerb auch bei der Pacht ein höherer Preis verlangt werden als in weniger nachgefragten Gegenden.

Sonderfall: Verpachten Sie ein Grundstück, das unter das Kleingartenpachtgesetz fällt, gibt es gesetzliche Vorgaben, die die Höhe der Pacht festlegen.

Aus steuerrechtlichen Gründen ist es übrigens ratsam, die Pacht aufzuteilen in Landpacht, Pacht für Inventar, Gebäude und bauliche Anlagen sowie Pacht für Zahlungsansprüche. Außerdem sollten Sie festlegen, welche Nebenkosten bereits in der Pacht enthalten sind. Die jährliche Abrechnung der Nebenkosten – die meist kompliziert und zeitaufwendig ist – kann vereinfacht werden, wenn Sie öffentiche Abgaben, Umlagen für die Landwirtschaftskammer und die Grundstücksteuer A bereits in die Pacht miteinrechnen. Ein Makler kann Ihnen das Aufsetzen des Pachtvertrages abnehmen. So können Sie vermeiden, dass später unangenehme Überraschungen auftreten.

V. Die Vermarktung

Anzeige schalten

Um Grundstücke auf dem Immobilienmarkt zu bewerben, ist eine Anzeige das Mittel der Wahl. Infrage kommen einschlägige Internetportale oder eventuell auch die Anzeigenrubrik der Lokalzeitung. Am besten ist es, Ihr Grundstück auf verschiedenen Kanälen zu vermarkten, um so die meisten Menschen zu erreichen. Generell kann jedoch gesagt werden, dass eine Anzeige im Inernet lohnender ist, da mit geringerem, meist sogar ganz ohne finanziellen Aufwand mehr Interessenten erreicht werden können, als mit einer Zeitungsanzeinge.

Was kommt in die Anzeige?

Wenn Sie keinen Makler beauftragt haben, sollten Sie die Tage nach der Anzeigenschaltung gut erreichbar sein und genügend Zeit einplanen, um die Anfragen von Interessenten zu beantworten. Dabei ist es wichtig, dass Sie vor allem abends und am Wochenende zu erreichen sind. Damit potenzielle Mieter nicht das Interesse verlieren, sollte nicht zuviel Zeit zwischen der Anfrage und dem Besichtigungstermin liegen.

VI. Der passende Mieter bzw. Pächter

Im Idealfall haben sich mehrere Interessenten für Ihr Grundstück gefunden, der nächste Schritt ist nun die Auswahl des zukünftigen Vertragspartners. Miet- und Pachtverträge werden in der Regel über einen längeren Zeitraum geschlossen. Die Bindung, die Sie mit dem Mieter oder Pächter eingehen, sollte also über einen langen Zeitraum halten – dafür ist ein vertrauensvolles Verältnis zwischen beiden Parteien die Grundlage. Deshalb sollten Sie bei der Auswahl des Mieters oder Pächters nichts überstürzen und sich ein möglichst gutes Bild von Ihrem Vertragspartner machen. Am besten machen Sie sich nach dem Besichtigungstermin Notizen, da man sich meist die Details zu den unterschiedlichen Interessenten nach mehreren Terminen nicht merken kann. Ist die Person pünktlich und höflich? Achten Sie auch auf Mimik und Gestik der Interessenten. Wenn Sie einander sympathisch sind, ist das eine gute Voraussetzung für ein langfristiges zufriedenstellendes Mietverhältnis.

Potenzielle Mieter

Ein Grundstück kann an gewerbliche Mieter oder Privatpersonen vermietet werden. Wer für Ihr Grundstück infrage kommt, hängt von der Art des Grundstücks und der Widmung ab. Zum Beispiel ist die Vermietung von unbebauten Grundstücken an Privatpersonen zum Hausbau ist sehr ungewöhnlich. Denn das Mietrecht sieht vor, dass der Vermieter Eigenbedarf anmelden darf, außerdem muss die Mietsache nach Ablauf der Mietzeit wieder im ursprünglichen Zustand übergeben werden. Für die allermeisten Privatpersonen wird für der Hausbau auf einem gemieteten Grundstück deswegen nicht in Frage kommen. Anders sieht es bei bebauten Grundstücken aus, wie zum Beispiel einem Schrebergarten. Hier lohnt sich die Miete für Privatpersonen. Unbebaute Grundstücke werden also in der Regel für gewerbliche Mieter interessant sein.

Potenzielle Pächter

Auch wer sich für Ihr Pachtgrundstück interessiert, hängt wesentlich von der Nutzungsart des Grundstücks ab. Je nachdem, ob Sie Landwirtschafts- und Grünflächen, Gewerbegrundstücke oder zb. mit dem Grundstück ein Restaurant vermieten, werden sich unterschiedliche Interessentengruppen bei Ihnen melden.

Bonitätsprüfung

Das wichtigste Kriterium bei der Wahl des Mieters oder Pächters ist seine Zahlungsfähigkeit. Eine Bonitätsprüfung ist Pflicht, um spätere Zahlungsausfälle zu vermeiden. Wenn Sie einen Makler eingeschalten haben, übernimmt er für Sie die Bonitätsprüfung der Interessenten.

VII. Die Vertragsformen

Je nachdem, welche Nutzungsrechte Sie überlassen wollen, kommt ein Miet- oder Pachtvertrag infrage:

Mietvertrag

Wird das reine Aufenthaltsrecht auf dem Grundstück überlassen, schließen Sie mit dem Mieter einen schriftlichen Mietvertrag ab. Wenn Sie einen Makler engagiert haben, übernimmt er für Sie das Aufsetzen des Vertrages. Der Vertrag sollte sämtliche Rechte und Pflichten auf Mieter- und Vermieterseite beinhalten. Außerdem sollten Sie alle mündlich getroffenen Absprachen auch in den Vertrag mitaufnehmen. In den Vertrag gehören zudem Angaben zur Dauer des Mietverhältnisses, die Höhe der Miete und der Betriebskosten. Zu den Betriebskosten zählen unter anderem laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks, Grundsteuer, Kosten der Entwässerung und der Wasserversorgung. Außerdem wird die Höhe der Kaution festgelegt, die der Mieter als Sicherheit zu zahlen hat.

Achtung: Als Eigentümer sind Sie dafür verantwortlich, dass von Ihrem Grundstück keine Gefahr ausgeht. Zu Ihren Pflichten gehört zum Beispiel, dass im Winter vor dem Grundstück geräumt wird. Diese Pflicht können Sie auf den Mieter übertragen, auch diese Vereinbarung sollte in den Vertrag mitaufgenommen werden.

Laufzeit und Kündigungsfrist

Bei Mietverträgen unterscheidet man zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen. Je nach Vertragsart gelten unterschiedliche Kündigungsfristen. Außerdem kommt es darauf an, ob sie an eine Privatperson vermieten oder ob Sie nach Gewerbemietrecht vermieten.

Haben einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Privatperson abgeschossen, so kann der Mieter ohne Angabe von Gründen mit einer gesetzlichen dreimonatigen Frist kündigen. Als Vermieter können Sie nicht grundlos kündigen, und es gelten nach Mietdauer gestaffelte Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten. Bei gewerblichen Mietern gilt auf beiden Seiten eine sechsmonatige Kündigungsfrist zum Ende des Kalendervierteljahres.

Ein befristeter Mietvertrag muss nicht gekündigt werden und läuft nach der vereinbarten Dauer aus. Er kann während der Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden. Nur wenn eine Partei ihren Pflichten nicht nachkommt, zb. wenn die Mietzahlungen nicht geleistet werden, kann der Vertrag außerordentlich und fristlos gekündigt werden.

Sonderfall: Auch wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen, bleibt das Miet- oder Pachtverhältnis aufrecht. Es gilt: Kauf bricht nicht Miete oder Pacht.

Pachtvetrag

Überlassen Sie für das Grundstück auch die Nutzungsrechte, schließen Sie einen Pachtvertrag ab. Auch hier lohnt sich das Fachwissen eines Maklers, um bei der Vertragserstellung auf der rechtlich sicheren Seite zu sein. Der Pachtvertrag sollte auf jeden Fall schriftlich abgeschlossen werden und wird in dreifacher Ausfertigung ausgestellt: für den Verpächer, den Pächter und das zuständige Amt bzw. den zuständigen Verband (zb. dem Landwirtschaftsamt). Bei den Inhalten gelten die gleiche Grundsätze wie beim Mietvertrag.

Tipps für den Pachtvertrag

• Bezeichnen Sie das Grundstück und sämtliche Pachtgegenstände genau. Halten Sie fest, woraus der Ertrag erwirtschaftet wird.
• Legen Sie die Laufzeit und Vertragsart (befristet oder unbefristet) fest.
• Benennen Sie die Höhe und Fälligkeit des Pachtzinses.
• Geben Sie an, unter welchen Umständen das Pachtverhältnis vorzeitig gekündigt werden kann. Sie können zb. eine Klausel mitaufnehmen, dass bei Verkauf des Grundstückes auch der Pachtvertrag aufgelöst wird.
• Regeln Sie die Bebauung des Grundstückes und eine mögliche Änderung der Nutzungsart.
• Legen Sie die Pflichten des Pächters fest. So hat er zb. für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung zu sorgen. Sie können auch mitaufnehmen, dass der Pächter Schäden am Grundstück (zb. durch Unwetter oder Wild) selbst zu beheben hat, oder das bestimmte Bäume oder Gebäude nicht beschädigt werden dürfen.
• Außerdem sollten Sie angeben, dass die §§ 581 ff. (bzw. bei der Landpacht §§ 585 ff.) BGB gelten, sofern nichts anderes im Vertrag vereinbart ist.
• Der Verpächter übernimmt in der Regel keine Gewähr für den Ertrag des Grundstückes. Auch das sollten Sie im Vertrag festhalten.
• Machen Sie Angaben, ob und unter welchen Umständen das Grundstück unterverpachtet werden darf.

Sonderfall Kleingartenpacht: Wenn Sie einen Kleingarten verpachten, dann gelten besondere gesetzliche Regelungen. Es sind grundsätzlich nur unbefristete Verträge möglich und der Pachtzins darf außerdem maximal viermal so hoch sein, wie der ortsübliche Pachtzins im Obst- und Gemüsebau.

Laufzeit und Kündigungsfristen

Bei Pachtgrundstücken sind lange Laufzeiten nicht ungewöhnlich, sie können auch auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Ein Grundstück zu bebauen lohnt sich außerdem nur bei einem längerfristigen Laufzeit. Der Pachtvertrag kann nur zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden, die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, es können aber auch längere Fristen vereinbart werden.