Rechtliches beim Immobilienverkauf

Vor dem Verkauf

Auf der Suche nach einem Käufer für seine Immobilie gibt es bereits einige rechtliche Punkte, über die man Bescheid wissen sollte. Außerdem sollte man über die eigene Immobilie gut informiert sein, damit man Verkaufshindernisse kennt und den Interessenten alle nötigen Auskünfte geben kann.

Der Makler und der Maklervertrag

Viele Eigentümer entscheiden sich, den zeitaufwendigen Verkauf an einen Makler abzugeben. Besonders für unerfahrene Hausbesitzer ist der Immobilienmakler ein wertvoller Berater beim Immobilienverkauf.

Mit dem Makler sollte ein schriftlicher Maklervertrag abgeschlossen werden, der unter anderem festlegt wie hoch die Provision oder Courtage ist. In Deutschland ist die Höhe der Maklergebühren nicht gesetzlich festgelegt und kann daher frei vereinbart werden. Es empfiehlt sich, vor der Beauftragung verschiedene Makler und ihre Provisionshöhe zu vergleichen. Da das Bestellerprinzip nicht für den Verkauf sondern nur für die Vermietung von Immobilien gilt, kann die Maklerprovision auch vom Käufer bezahlt werden.

Der Makler hat nur ein Recht auf die Provision, wenn ein Verkauf durch seine Vermittlungstätigkeit zustande gekommen ist. Typischerweise im Maklervertrag enthalten sind weiterhin Vereinbarungen zur Dauer der Beauftragung, Aufwandsentschädigungen und Kündigung.

Informationspflichten des Verkäufers

Gegenüber dem Käufer ist der Verkäufer verpflichtet, alle wichtigen Informationen bezüglich des Zustands der Immobilie mitzuteilen. Dazu gehören insbesondere die Rechtsverhältnisse, wie Rechte Dritter, Mietverträge oder eine Sozialbindung einer Wohnung.

Verletzt man als Verkäufer seine Informationspflicht, kann dies gravierende Folgen haben. Der neue Eigentümer kann Schadensersatz verlangen oder sogar vom Kaufvertrag zurücktreten. Vor dem Verkauf sollte man sichergehen, dass man alles Wissenswerte über die eigene Immobilie kennt. Besonders wichtig sind in diesem Zusammenhang Hypotheken oder Grundschulden, welche Dritten Rechte an der Immobilie einräumen. Weitere Belastungen von Grundstücken sind sogenannte Grunddienstbarkeiten wie z.B. ein Wegerecht. Zum Nachweis kann man dem Käufer einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen.

Seit einiger Zeit ist der Verkäufer außerdem gesetzlich verpflichtet, einen Energieausweis für die zu verkaufende Immobilie zu besitzen und diesen dem Käufer zugänglich zu machen.

Das Vorkaufsrecht

Einem Verkauf im Wege stehen kann ein bestehendes Vorkaufsrecht. Dieses wird vom Eigentümer an eine andere Person verliehen und räumt dieser das Recht ein, die Immobilie bei einem Verkauf anstelle des Kaufinteressenten zu erwerben. Wer dieses Vorkaufsrecht ausübt, darf ein Haus zu genau dem Preis erwerben, den der Verkäufer und der Käufer zusammen vereinbart haben. Für den Käufer platzt dann das Geschäft und aufgrund dieses Risikos kann ein Vorkaufsrecht auf Kaufinteressenten abschreckend wirken.

Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung

Im Verkaufsprozess hat man als Verkäufer großes Interesse daran, dass sich schnell der richtige Käufer findet. Hat man sich mit einem Kaufinteressenten auf einen Preis geeinigt, dauert es jedoch noch einige Zeit, bis der Verkauf rechtlich in trockenen Tüchern ist. Bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags können beide Seiten wieder abspringen. Als Verkäufer muss man dann wieder von vorne anfangen und bleibt auf bisher entstandenen Werbungskosten oder Ausgaben für die Erstellung von Gutachten sitzen. Daher kann es hilfreich sein, einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung zu schließen.

Eine Reservierungsvereinbarung wird zwischen dem potentiellen Käufer und dem Makler geschlossen. Der Interessent bezahlt eine Gebühr, damit der Makler die Immobilie für eine bestimmte Zeit keinen anderen Interessenten anbietet.

In einem Vorvertrag verpflichten sich Käufer und Verkäufer dazu, zu einem späteren Zeitpunkt den Vertrag zum Verkauf der Immobilie tatsächlich abzuschließen. Wenn etwa der Käufer noch nicht finanziell in der Lage ist, den Kaufpreis aufzubringen, kann ein Vorvertrag dem Verkäufer die Sicherheit geben, dass der Verkauf später zustande kommt. Diese Sicherheit entsteht auch dadurch, dass der Vorvertrag notariell beurkundet werden muss. Er enthält außerdem die wichtigsten Bedingungen des Verkaufs wie den Kaufpreis und den Verkaufszeitpunkt.

I. Rechtliches rund um den Verkauf

Hat sich ein Käufer gefunden, dann geht es erst richtig los: Nachdem man sich auf die wichtigen Kaufdetails geeinigt hat, setzt der Notar den Kaufvertrag auf. Wenn dieser unterzeichnet und beurkundet ist, kann der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen werden. Bei diesen Schritten ist es besonders wichtig, dass keine Fehler gemacht werden. Im Zweifel kann man sich bei Unsicherheiten von einem Anwalt rechtlich beraten lassen.

Der Notar

Der Kaufvertragsentwurf des Notars wird mindestens zwei Wochen vor dem eigentlichen Notartermin an beide Parteien zur Überprüfung geschickt. Sind beide damit einverstanden, verliest der Notar den Vertrag, bevor er unterzeichnet und beurkundet wird.

Für den Verkauf einer Immobilie ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Nur dann wird der Verkauf überhaupt wirksam und rechtlich gültig. Diese gesetzliche Vorgabe wurde zum Zweck des Schutzes beider Parteien geschaffen, da es sich beim Immobilienverkauf um ein Geschäft mit sehr hohem Wert handelt. Der Notar muss über die rechtlichen Konsequenzen des Verkaufs aufklären und dient als unparteiischer Berater.

Er kümmert sich nach der Vertragsunterzeichnung auch um die Abwicklung des Vertrages. Er stellt alle Anträge auf Änderung des Grundbuches, sowohl die Eintragung des Eigentümerwechsels als auch die Löschung bestehender Belastungen der Immobilie.

Der Kaufvertrag

Das wichtigste Dokument beim Immobilienverkauf ist der Kaufvertrag. Darin werden zuallererst die beiden Vertragsparteien, das Verkaufsobjekt und der Kaufpreis bezeichnet.

Die Hauptpflichten der Parteien werden im Kaufvertrag festgelegt, wobei sie auch gesetzlich in § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu finden sind. Für den Käufer ist dies die Pflicht, den Kaufpreis zu zahlen. Die Hauptpflicht des Verkäufers ist die Übertragung des Eigentums an der Immobilie.

Auch der Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie sowie Haftungsfragen werden im Kaufvertrag vereinbart. Dabei bestimmen die beiden Vertragsparteien den Inhalt, auf den sie sich gemeinsam geeinigt haben. Der Notar bespricht bei der notariellen Beurkundung den konkreten Inhalt mit Käufer und Verkäufer, damit sich beide im Klaren sind, was sie genau unterschreiben.

Das Grundbuch

Das Grundbuch enthält die Eigentumsverhältnisse und rechtliche Belastungen aller Grundstücke. Beim Immobilienverkauf geht das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer erst mit der Eintragung ins Grundbuch über. Zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Eintragung vergehen meist einige Wochen.

Die Vormerkung im Grundbuch gilt als Standard beim Immobilienverkauf. Durch sie wird der Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums vermerkt. Dadurch kann bis zur Eintragung des Käufers keine andere Person als Eigentümer eingetragen werden. Diese Sicherheit braucht der Käufer, da der Verkäufer bis zur tatsächlichen Eintragung noch der Eigentümer der Immobilie bleibt. Als Eigentümer ist er verfügungsberechtigt und kann theoretisch Belastungen an dem Grundstück vornehmen.

II. Die Finanzen beim Immobilienverkauf

Angesichts der Höhe der Geldbeträge, die beim Verkauf einer Immobilie den Besitzer wechseln, ist Vorsicht angebracht. Man sollte bei jedem Schritt wohl überlegt handeln und immer alle Kosten im Blick haben. Die wichtigsten finanziellen Aspekte die man kennen sollte, sind etwaige finanzielle Belastungen des Grundstücks, die Nebenkosten des Verkaufs und die Einkommenssteuer.

Sicherheit beim Leistungsaustausch

Um kostspielige und langwierige Rechtsklagen zu vermeiden, sollte man beim Tausch von Immobilie gegen Geld auf Nummer sicher gehen. Das bedeutet für den Verkäufer: Man sollte die Immobilie erst an den Käufer übergeben, wenn dieser den Kaufpreis bezahlt hat. Die Zahlung kann direkt auf das Konto des Verkäufers erfolgen oder aber auf ein sogenanntes Notaranderkonto. Es handelt sich dabei um ein Konto, über das nur der Notar verfügen kann. Den dort eingezahlten Kaufpreis erhält der Verkäufer erst dann vom Notar, nachdem das Eigentum erfolgreich umgeschrieben wurde.

Nicht nur das Eigentum an der Immobilie sollte man erst nach der Kaufpreiszahlung übertragen: Auch die Übergabe des Besitzes sollte aus Sicherheitsgründen erst nach dem Geldeingang erfolgen. Ein sicherer Leistungsaustausch bedeutet für den Verkäufer allerdings auch, dass er alle im Grundbuch vorhandenen Belastungen löschen muss bevor er den Kaufpreis erhält.

Die Grundpfandrechte

Solche Belastungen sind zum Beispiel Grundpfandrechte. Sie dienen der Kreditsicherung und räumen dem Gläubiger das Recht ein, mögliche finanzielle Verluste durch eine Zwangsversteigerung der Immobilie auszugleichen. Die wichtigsten Pfandrechte sind die Hypothek und die Grundschuld. Man sollte sich rechtzeitig vor dem Verkauf darüber Gedanken machen, wie man die Grundpfandrechte beseitigt. Für die Löschung ist nämlich eine Zustimmung des Kreditgebers erforderlich, was in der Regel die Rückzahlung des Kredits beinhaltet.

Das Darlehen

Existiert ein Darlehen für die Immobilie, muss es entweder vor dem Verkauf getilgt werden oder durch den Käufer übernommen werden.

Da viele Käufer einen Kredit aufnehmen müssen, um den Kaufpreis zahlen zu können, bietet es sich an, ein bestehendes Darlehen an ihn zu übertragen. Die Höhe des noch offenen Darlehens wird dann vom Kaufpreis abgezogen. Allerdings muss auch die Bank einer Darlehensübernahme zustimmen. Oftmals möchte der Käufer das Darlehen jedoch nicht übernehmen, etwa weil er selbst einen Kredit zu besseren Bedingungen aufnehmen kann. Dann bleibt dem Verkäufer nichts anderes übrig, als das Darlehen zurückzuzahlen.

Zu beachten ist dabei, dass eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits unter Umständen Zusatzkosten verursacht. Bei einer solchen vorzeitigen Darlehensrückführung verlangen Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Kosten des Verkaufs

Rund um den Immobilienverkauf entstehen zahlreiche Kosten, die man als Verkäufer von Anfang an im Blick haben sollte. Bereits vor dem Verkauf entstehende Kosten kann man bei der Festlegung des Kaufpreises berücksichtigen. Die Anfertigung eines Wertermittlungsgutachtens und die Ausstellung eines Energieausweises sind die größten Kostenpunkte vor dem Verkauf. Es gibt eine ganze Reihe weiterer Nebenkosten beim Immobilienverkauf. Dabei ist es wichtig zu wissen, wer rechtlich gesehen verpflichtet ist, für Makler, Notar und Grundbucheintragung zu bezahlen. So bezahlt zwar in der Regel der Käufer die Notargebühren, doch falls der Käufer nicht zahlt, haftet auch der Verkäufer für die Summe. Um sicherzugehen, dass der Verkauf glatt läuft, sollte man sich vom Käufer unbedingt eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorzeigen lassen. Ansonsten bleibt man als Verkäufer womöglich auf den Notarkosten sitzen und muss sich noch dazu einen neuen Käufer suchen.

Versteuerung des Gewinns

Auch als Privatperson muss man in einigen Fällen die Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie versteuern. Wurde die Wohnung oder das Haus nicht selbst genutzt und innerhalb einer Spekulationsfrist von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, muss Einkommenssteuer gezahlt werden. Dabei muss der Wertzuwachs, also der Gewinn durch Kauf und Verkauf, versteuert werden. Wer die Immobilie mindestens 2 Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnt hat, muss den Gewinn hingegen nicht versteuern.

III. Der Hausverkauf im Detail

Der Übergang von Besitz und Eigentum

Im Gegensatz zu beweglichen Gegenständen ist die Eigentumsübertragung einer Immobilie recht kompliziert. Insgesamt erfolgt die Abwicklung des Kaufes rechtlich gesehen in zwei Schritten, der Übergabe des Besitzes und der Übertragung des Eigentums.

Der Verkäufer ist durch den Kaufvertrag verpflichtet, dem Käufer Besitz und Eigentum an der Immobilie zu verschaffen. Der Besitz wird durch die Schlüsselübergabe und damit durch die Einräumung der tatsächlichen Sachherrschaft über das Haus an den Käufer übergeben.

Das Eigentum ist nach deutschem Recht unterschiedlich vom Besitz an einer Sache und wird bei Immobilien erst durch Eintragung ins Grundbuch übertragen. Diese wird durch den Notar beantragt, wobei der Verkäufer als rechtmäßiger Eigentümer natürlich einwilligen muss, dass sein Eigentum an den neuen Besitzer übergeht.

Somit ist nach der Schlüsselübergabe der Käufer der Besitzer und der Verkäufer der Eigentümer des Hauses. Nach der Änderung des Grundbuches hat der Verkäufer keine Rechtsposition mehr inne und der Käufer ist sowohl Besitzer als auch Eigentümer geworden.

Der Nutzen- und Lastenwechsel

Mit dem Besitz und dem Eigentum eines Hauses sind unterschiedliche Rechte und Pflichten verbunden. Da die Änderung des Grundbuches mindestens einige Wochen dauert, liegen die

Zeitpunkte der Übergabe des Besitzes und des Eigentümerwechsels zum Teil erheblich auseinander. Doch bereits der Besitzerwechsel hat wichtige rechtliche Konsequenzen, die den Verkäufer von vielen Pflichten befreit.

Mit der Übergabe des Besitzes und nicht erst mit der Übertragung des Eigentums trägt der Käufer die Risiken und Gefahren der Immobilie. Für eine Verschlechterung oder sogar eine Zerstörung des Hauses muss man als Verkäufer nicht mehr aufkommen, sobald der Käufer der Besitzer geworden ist. Der neue Besitzer muss Sorge tragen, dass das Haus vor Beschädigungen geschützt ist. Von weiteren Verpflichtungen wird der Verkäufer durch den Lastenübergang befreit. Er muss also keine Grundsteuer und andere Abgaben mehr für das verkaufte Haus bezahlen. Zuletzt geht auch die Verkehrssicherungspflicht auf den neuen Besitzer über.

Auf der anderen Seite erfolgt durch die Übergabe des Besitzes auch ein Nutzenwechsel, d.h. der Käufer allein darf das Kaufobjekt nutzen, bewohnen und renovieren.

Besondere Nutzungsrechte: Wohnrecht und Nießbrauch

Es gibt verschiedene Rechte an der eigenen Immobilie, die durch den Verkauf nicht einfach erlöschen. Darunter finden sich die Nutzungsrechte Nießbrauch und Wohnrecht.

Das Wohnrecht ist in § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt. Es bezeichnet das Recht einer Person, das Haus oder einen Teil davon anstelle des Eigentümers zu bewohnen. In der Praxis wird es vor allem Familienangehörigen oder Lebensgefährten verliehen. Durch die Zustimmung der wohnberechtigten Person kann es wieder aufgehoben werden.

Das Nießbrauchrecht verleiht einer dritten Person das Recht, die Nutzungen einer Immobilie zu ziehen (§ 1030 BGB). Diese Person ist quasi der wirtschaftliche Eigentümer des Hauses und erhält z.B. die Mieteinnahmen.

Beide Rechte werden durch eine Eintragung im Grundbuch verliehen und gelten bei einem Verkauf auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Es handelt sich somit um ein erhebliches Hindernis für den Verkauf der Immobilie, da es den Verkaufswert schmälert.

IV. Besonderheiten beim Verkauf von Eigentumswohnungen

Grundsätzlich gelten alle rechtlichen Vorschriften des Hausverkaufs auch für Eigentumswohnungen. Sie sind jedoch ein Sonderfall des Immobilienrechts, da sie nur ein Teil einer Immobilie darstellen. Dadurch gibt es einige Punkte, die beim Verkauf beachtet werden müssen.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Bei einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen und mehreren Eigentümern wird zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Alle Wohnungseigentümer sind Miteigentümer an dem Grundstück auf dem das Haus steht. Auch Teile des Gebäudes gehören zu diesem Gemeinschaftseigentum, etwa das Dach, Teile des Kellers, das Treppenhaus und die Außenwände.

Das Sonder- oder Alleineigentum hingegen ist nur in der Hand eines Eigentümers und besteht in erster Linie in der Eigentumswohnung selbst. Unter Umständen gehören neben den Wohnräumen auch Kellerräume oder ein Autostellplatz dazu. Beim Verkauf muss genau darauf geachtet werden, dem Käufer mitzuteilen worin das Sondereigentum besteht welches er erwirbt.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die rechtliche Grundlage der Aufteilung des Wohnungseigentums ist die Teilungserklärung. In ihr ist die Aufteilung des Hauses festgelegt sowie die sogenannte Gemeinschaftsordnung. Diese regelt die Rechte und Pflichten aller Eigentümer, welche zusammen die Wohnungseigentümergemeinschaft bilden. Dem Käufer sollten auch hier alle betreffenden Unterlagen bereit gestellt werden.

Eine vermietete Wohnung verkaufen

Beim Verkauf einer Mietwohnung gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete.“ (§ 566 BGB). Das bedeutet, dass der Käufer den für die Wohnung bestenden Mietvertrag und die Mieter mit übernehmen muss. Das bedeutet auch beim Verkauf mehr Arbeitsaufwand, denn alle Rechte und Pflichten des Vermieters gehen auf den Käufer über. Als Verkäufer sollte man alle Details genau besprechen, etwa ab wann die Mieteinnahmen an den Käufer gehen und er dafür die Ausgaben wie Betriebskosten übernimmt.

V. Mängel beim Immobilienverkauf

Die Mängelhaftung oder Gewährleistung bezeichnet die Rechte, die der Käufer nach dem Immobilienverkauf gegenüber dem vormaligen Eigentümer besitzt. Es kann passieren, dass nach abgeschlossenem Verkauf noch Auseinandersetzungen um die Immobilie entbrennen. Grundsätzlich hat der Verkäufer die Pflicht, die veräußerte Immobilie frei von Mängeln zu übergeben. Um Gewährleistungsforderungen oder sogar einem Rechtsstreit vorzubeugen, sollte man daher über alle bestehenden Mängel genau informieren. Als Nachweis kann man sich vom Käufer ein Gesprächsprotokoll über die Mitteilung der Mängel unterschreiben lassen. Zum eigenen Schutz kann man im Kaufvertrag einen Haftungsausschluss vereinbaren, wodurch der Käufer einen Teil seiner Gewährleistungsrechte abgibt.

Sachmängel und Rechtsmängel

Als Verkäufer ist man rechtlich verpflichtet, die Immobilie ohne versteckte Sach- oder Rechtsmängel zu übergeben (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB). Juristen verstehen unter einem Mangel ein Auseinanderfallen von der Ist-Beschaffenheit und der Soll-Beschaffenheit. Letztere wird im Kaufvertrag von beiden Parteien vereinbart.

Dabei liegt ein Rechtsmangel vor, wenn dritte Personen über ein Recht an der Immobilie verfügen. Dieses Recht müssen sie auch gegen den neuen Eigentümer, den Käufer, geltend machen können. Ein Sachmangel hat eine Immobilie hingegen, wenn sie sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und keine mit gleichartigen Immobilien übliche Beschaffenheit vorweist. Ist im Kaufvertrag eine bestimmte Verwendung der Immobilie festgeschrieben und das Kaufobjekt eignet sich dafür in Wirklichkeit nicht, liegt ebenfalls ein Sachmangel vor.

Um versteckte Mängel aufzudecken, kann vor dem Verkauf ein Bausachverständiger beauftragt werden. Das dient nicht nur der Aufklärung des Käufers sondern führt für den Verkäufer zu einer größeren Rechtssicherheit nach dem Verkauf.

Gewährleistungsansprüche

Die verschiedenen Rechte des Käufers sind gesetzlich als sogenannte Gewährleistungsansprüche festgelegt. Zunächst kann er vom Verkäufer die Behebung des Mangels fordern, die sogenannte Nacherfüllung (§ 493 BGB). Als Verkäufer kann man dagegen Einspruch erheben, wenn der Käufer von dem Mangel im Vorhinein wusste oder ihn grob fahrlässig nicht erkannt hat. Diese Möglichkeit sollte man unbedingt bedenken, bevor man etwa kostspielige Renovierungen an der Immobilie vornimmt.

Desweiteren kann der Käufer nachträglich die Minderung des Kaufpreises verlangen oder sogar vom Vertrag zurücktreten (§ 437 BGB). Ein weiterer Gewährleistungsanspruch ist die Forderung von Schadensersatz. Wird man als Verkäufer nach Abwicklung des Verkaufs mit Gewährleistungsansprüchen konfrontiert, sollte man einen Rechtsanwalt konsultieren bevor man den Forderungen nachkommt.

Der Haftungsausschluss und versteckte Mängel

Im Kaufvertrag können Haftungsausschlüsse vereinbart werden, wodurch der Verkäufer nicht mehr für möglicherweise auftretende Mängel haftbar ist. Der Haftungsausschluss beinhaltet den Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Der vertragliche Gewährleistungsausschluss gilt nur für sogenannte versteckte Mängel. Es handelt sich dabei um Mängel, die weder vom Käufer noch vom Verkäufer erkennbar waren und erst später ans Licht treten. Allerdings darf man als Verkäufer nicht insgeheim von ihnen gewusst haben.

Arglistig verschwiegene Mängel

Wenn ein Mangel der Immobilie dem Verkäufer bekannt war und dem Käufer verschwiegen wurde, tritt der Haftungsausschluss außer Kraft. Denn dann liegt eine arglistige Täuschung vor. Dabei muss das Verschweigen des Mangels mit der Absicht geschehen sein, sich einen Vorteil zu verschaffen. Beim Immobilienverkauf ist dies der Abschluss des Kaufvertrages. Man handelt als Verkäufer also nur dann arglistig, wenn man erwartet, dass der Verkauf bei Kenntnis des Mangels nicht zustande kommen würde.

Mit einem vereinbarten Haftungsausschluss ist man als Verkäufer erst einmal auf der sicheren Seite. Denn sollte ein versteckter Mangel auftreten und der Käufer möchte den Verkäufer trotzdem haftbar machen, liegt die Beweislast rechtlich gesehen beim Käufer. Das bedeutet, der Käufer muss nachweisen, dass der Verkäufer von dem Mangel wusste.