Jeder Eigentümer einer Immobilie stellt sich früher oder später die Frage, wie viel das eigene Haus oder die eigene Wohnung eigentlich wert ist. Eine Antwort darauf erhält man mithilfe einer professionell durchgeführten Immobilienbewertung.
Man sollte hierbei keine vorschnellen Entscheidungen treffen, denn Angebote zur Immobilienbewertung gibt es viele. Von Online-Bewertungen über Immobilienexperten bis zu teuren Sachverständigen – welche Bewertungsmethode ist die beste?
Als Immobilienbesitzer kann man viele Gründe dafür haben, den Wert der eigenen Immobilie herausfinden zu wollen. Wer schon länger Eigentümer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist, der kann auf Anhieb nicht sagen, wie viel seine Immobilie wert ist. Ein vor 10 Jahren gezahlter Kaufpreis ist heute längst nicht mehr aktuell. Wenn man also wissen möchte, was eine Immobilie heute wert ist, dann muss man eine Immobilienbewertung durchführen lassen.
Immobilien sind so unterschiedlich wie seine Besitzer – daher wird ihr Wert auch unterschiedlich eingeschätzt. Als Eigentümer schätzt man seine Immobilie in der Regel recht hoch ein, während so mancher Kaufinteressent eine ganz andere Vorstellung hat. Oftmals haben solche Einschätzungen viel mit dem individuellen Geschmack zu tun.
Die objektive Immobilienbewertung hingegen wird von einer unabhängigen und neutralen Person durchgeführt. Immobilienexperten wie z.B. Makler sehen die Immobilie mit anderen Augen, sie beurteilen sie aufgrund ihrer Fachkenntnis. Die Schätzung des Werts einer Immobilie sollte auch fundiert erfolgen und gewissen methodischen Kriterien genügen. Daher sollte man nur einen ausgewiesenen Immobilienexperten mit der Immobilienbewertung betrauen.
Bei der Immobilienbewertung möchte man herausfinden, wie hoch der Markt- oder Verkehrswert eines Hauses oder einer Wohnung ist. Unter dem Marktwert versteht man den Preis, den die Immobilie auf dem aktuellen Immobilienmarkt erzielen könnte.
In Anlehnung an die gesetzlichen Wertermittlungsverfahren wird der Verkehrswert auch von Immobilienmaklern entweder anhand des Vergleichs-, der Ertrags- oder des Sachwertes einer Immobilie berechnet. Am häufigsten wird der Vergleichswert berechnet, der sich an der örtlichen Lage des Immobilienmarktes orientiert. Dadurch bietet der berechnete Wert eine besonders realistische Einschätzung davon, welcher Kaufpreis beim Verkauf erzielt werden kann.
Eine Immobilienbewertung kann immer dann durchgeführt werden, wenn man als Eigentümer wissen möchte, was das Eigenheim wert ist. Desweiteren gibt es viele Situationen, in denen eine Immobilienbewertung unerlässlich ist. Dazu zählt vor allem der Verkauf von Immobilien, aber auch für Gespräche mit Ihrer Bank oder dem Finanzamt kann es notwendig sein, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen. Auch bei Auseinandersetzungen um eine Immobilie im Erbfall oder bei einer Scheidung kommt es auf den Immobilienwert an. Im Einzelfall kann eine Immobilienbewertung auch bei einer geplanten Vermietung sinnvoll sein. Weitere Gründe sind die Erstellung einer allgemeinen Vermögensübersicht, eine Zwangsversteigerung oder eine Beleihung.
Besonders sinnvoll ist die Immobilienbewertung bei einem geplanten Verkauf der Immobilie. Denn hier kommt es darauf an, den richtigen Preis zu finden, damit so schnell wie möglich ein hoher Verkaufserlös erzielt werden kann. Außerdem bietet ein professionell ermittelter Wert eine große Sicherheit für den Verkäufer. Hat man die Meinung und den Sachverstand eines Experten im Rücken, dann kann man mit seiner Kaufpreisforderung souverän auftreten. Eine professionell durchgeführte Immobilienbewertung dient als Argument in den Verkaufsverhandlungen. Als Verkäufer muss man sich dann nicht verunsichern lassen, wenn Interessenten den Kaufpreis senken wollen.
Damit man beim Verkauf den bestmöglichen Preis erzielt, sollte die Kaufpreisentscheidung wohlüberlegt sein. Nur mit einem realistischen Kaufpreis hat man überhaupt eine Chance, die Immobilie zu verkaufen. Doch in keinem Fall sollte der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt werden, denn sonst geht einem schnell sehr viel Geld durch die Lappen.
Die Immobilie soll aber nicht nur einen möglichst hohen Preis erzielen, sie soll auch so schnell wie möglich verkauft werden. Darauf, dass jemand den gewünschten Verkaufspreis zahlt, möchte man schließlich nicht Jahre warten müssen. Daher gilt es, den richtigen und realistischen Kaufpreis zu finden – mithilfe einer professionellen Immobilienbewertung. Auch Kaufinteressenten vertrauen einem von Experten ermittelten Kaufpreis und sind eher gewillt, den geforderten Preis zu zahlen.
Bei Geschäften rund um Immobilien geht es um sehr viel Geld, sei es beim Verkauf, einem Erbe oder auch nur bei der Besteuerung von Immobilien. Eine realistische Vorstellung vom Wert der Immobilie ist eine wichtige Voraussetzung, um schwerwiegende Fehler und damit finanzielle Einbußen zu vermeiden. Man sollte daher nicht die Mühe scheuen, einen Profi mit der Immobilienbewertung zu beauftragen. Das muss noch nicht einmal viel Geld kosten – viele Makler bieten die Immobilienbewertung sogar kostenlos an.
Wer eine Immobilie geerbt hat, der weiß in der Regel nicht, was sie wert ist. Diese Frage spielt aber eine zentrale Rolle bei der Erbschaft. Zuallererst muss das Finanzamt wissen, was die Immobilie wert ist. Denn bei Immobilienerbschaften ist man verpflichtet, Erbschaftssteuer zu bezahlen. Die meisten Erben entscheiden sich dafür, die Immobilie zu verkaufen. Auch hierbei ist es wichtig zu wissen, wo der Wert der Immobilie liegt.
Leider kommt es beim Erbfall häufig zu Streitigkeiten, wenn mehrere Personen als Erbengemeinschaft ein Haus geerbt haben. Möchte etwa ein Erbe in das Haus einziehen, dann muss er die anderen auszahlen. Um den Erbanteil am Haus in Geld zu messen ist eine Immobilienbewertung unerlässlich.
Wenn eine Ehe in die Brüche geht, dann sind oftmals Immobilien involviert. Das gemeinsame Vermögen aufzuteilen ist nicht immer leicht, besonders bei einer gemeinsamen Wohnung oder einem Haus. Damit die Scheidung möglichst fair verläuft, sollte man die Immobilie objektiv bewerten lassen. Eine Immobilienbewertung sorgt für Klarheit und vermeidet unnötige Streitigkeiten. Die Wertermittlung spielt bei gemeinsamem Vermögen der Ehepartner eine zentrale Rolle für die Ermittlung des Zugewinns, welcher bei der Scheidung zwischen den Ehepartnern aufgeteilt wird.
Wie hoch der Wert einer Immobilie ist, hängt von zahlreichen Merkmalen und Eigenschaften ab. Der Wert wird vor allem von der Lage, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie beeinflusst. Für die Immobilienbewertung gilt der Grundsatz, dass sie von jemandem durchgeführt werden sollte, der sich mit genau diesen Details am Besten auskennt. Und das ist in der Regel ein guter Makler.
Eines der wichtigsten Merkmale einer Immobilie ist ihre Lage. Das Wohnumfeld kann den Wert positiv oder negativ beeinflussen, je nachdem wie die Infrastruktur, das Stadtbild und die Nachbarschaft sich gestaltet. Ein umfassendes Bild ergibt sich nur durch Berücksichtigung zahlreicher Einflussfaktoren. Auch eine Lärmbelästigung, die Einkaufsmöglichkeiten und ob sich das Haus auf dem Land oder in einer boomenden Großstadt befindet, spielt eine Rolle.
Es kommt auf die genaue Lage an, also nicht nur auf die Region oder Stadt, sondern auf den Stadtteil, die Straße und sogar die Hausnummer. Nur mit dem genauen Standort der Immobilie können lokale Marktentwicklungen präzise berücksichtigt werden.
Ein wichtiger Einflussfaktor ist das Baujahr der Immobilie sowie die Wohnfläche. Je nach Baujahr kann der Wert sehr unterschiedlich ausfallen, so ist z.B. ein neu gebautes modernes Haus sehr viel mehr wert als ein in den 50er Jahren erbautes Objekt. Es kommt weiterhin auch auf den Modernisierungsgrad an. Das ist besonders bei Altbauten sehr wichtig, da eine umfangreiche Sanierung den Wert immens steigern kann.
Die Wohnfläche ist ein weiterer wertbeeinflussender Faktor bei der Immobilienbewertung. Zusätzlich zur Fläche kommt es auch auf die Raumaufteilung an.
Häuser und Wohnungen unterscheiden sich meist mehr voneinander, als man denkt. Das wird besonders beim Zustand von Immobilien deutlich. Hier kommt es auf eine ganz genaue Begutachtung und Einschätzung der Bausubstanz, den einzelnen Gebäudeteilen, architektonischen Eigenschaften der Immobilie an. Immer wichtiger ist heutzutage der energetische Zustand eines Gebäudes. Dabei kommt es u.a. auf die Dämmung eines Hauses, den Zustand der Fenster und Türen sowie auf die Heizungsanlage an. Auch hier müssen Renovierungen und Sanierungen an unterschiedlichen Teilen des Hauses einzeln berücksichtigt werden.
Auch die Ausstattung der Immobilie spielt eine wichtige Rolle. Von den Bodenbelägen bis zur Sanitäreinrichtung und besonderen Ausstattungsmerkmalen geht alles in die Immobilienbewertung mit ein.
Der Wert eines Grundstücks hängt vor allem von seiner Größe, aber auch von der Ausrichtung, dem Zuschnitt und eventuell vorliegenden rechtlichen Belastungen ab. Die Grundstücksbewertung erfolgt anhand von lokalen Bodenrichtwerten.
Außerdem kommt es für die Immobilienbewertung auch auf den Immobilien- oder Gebäudetyp an. Je nachdem ob es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus handelt, gelten unterschiedliche Immobilienpreise. Wie viel eine Immobilie wert ist, kann bereits bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern sehr stark variieren.
Basiert eine Immobilienbewertung auf dem Vergleich mit anderen bereits verkauften Immobilien, so sollte unbedingt zwischen Häusern der gleichen Objektart verglichen werden. Um den Wert der Immobilie möglichst genau zu berechnen, sollten auch Unterschiede wie Anzahl der Stockwerke sowie Vorhandensein eines Kellers und Dachbodens berücksichtigt werden.
Es ist außerordentlich wichtig, dass aktuelle Entwicklungen des lokalen und überregionalen Immobilienmarktes bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Je nachdem, wie groß die Nachfrage am Markt ist und ob Immobilienpreise steigen oder sinken, verändert sich auch der Wert der einzelnen Immobilie.
Für eine solche Einschätzung sind umfassende Kenntnisse des Immobilienmarktes notwendig. Da der Immobilienmarkt zum Teil sehr starken und kurzfristigen Veränderungen unterliegt, ist es notwendig, die jüngsten Daten und Preisentwicklungen zu kennen. Damit sind am besten die lokal ansässigen Immobilienmakler vertraut, da sie in ihrem Beruf tagtäglich mit solchen Entwicklungen zu tun haben.
Als Eigentümer hat man meist eine Wunschvorstellung, wie viel denn die eigene Immobilie wert ist. Da man das Eigenheim selbst am besten kennt, kann man den Wert auch selbst schätzen – das denken sich viele Immobilieneigentümer.
Doch leider liegt man damit meist daneben. Als Eigentümer neigt man dazu, die positiven Seiten der Immobilie hervorzuheben und den individuellen Geschmack als Maßstab heranzuziehen. Daher sollte man unbedingt einen objektiven Immobilienexperten mit der Bewertung beauftragen. Eine professionelle Immobilienbewertung beruht auf Fachkenntnissen rechtlicher, bautechnischer und kaufmännischer Art. Essentiell ist dafür die Erfahrung des Sachverständigen, die wie bei einem Makler auf langjähriger Berufstätigkeit im Immobilienbereich beruht.
Viele Eigentümer wissen bei einem geplanten Verkauf gar nicht, ob eine Immobilienbewertung im Einzelfall notwendig oder hilfreich ist. Auch bei dieser Entscheidung kann ein Immobilienmakler Sie beraten und Fragen rund um die Immobilienbewertung beantworten.
Immer mehr Webseiten bieten eine Online-Immobilienbewertung an. Doch wie verlässlich ist diese Methode? Die meisten Internetanbieter nutzen leider keine normierten Verfahren und daher sind ihre Berechnungen nicht zuverlässig. Meist hat man als Nutzer gar keinen Einblick in die methodische Verfahrensweise. Es wird häufig damit geworben, dass die die Bewertung anhand von aktuellen Kaufpreisen der Umgebung vorgenommen wird. Doch selbst wenn diese Kaufpreise mit der zu bewertenden Immobilie in Bezug auf einige Merkmale wie Lage, Immobilientyp oder Größe übereinstimmen, so führt diese Berechnung nur zu sehr ungenauen Resultaten.
Zahlreiche Angebote im Internet werben damit, dass sie eine Immobilienbewertung kostenlos oder sehr günstig durchführen. Außerdem sind Online-Bewertungen sehr schnell und einfach durchzuführen. Doch darin liegt genau das Problem, denn ohne eine genaue Inspektion vor Ort kann die Immobilienbewertung nur zu unsicheren oder falschen Ergebnissen kommen.
Ein erfahrener Immobilienmakler ist ein zuverlässiger Sachverständiger für die Bewertung Ihrer Immobilie – und damit die erste Wahl unter den Anbietern einer Immobilienbewertung.
Für eine detaillierte und präzise Immobilienbewertung ist ein Makler der richtige Ansprechpartner, der durch seinen Beruf sowohl Erfahrung als auch die erforderliche Sachkenntnis mitbringt.
Weitere Vorteile einer Immobilienbewertung durch einen Makler sind die schnelle Durchführung und die individuelle Betreuung. Die Beauftragung eines Maklers ist unkompliziert und einfach. Noch dazu ist die Immobilienbewertung sehr kostengünstig oder sogar komplett kostenlos. Da ein Makler sich bei der Immobilienbewertung genau mit Ihrer Immobilie vertraut macht, empfiehlt es sich, ihn bei einem geplanten Verkauf ebenfalls für die professionelle Vermarktung zu beauftragen. Er kennt die Stärken und Schwächen Ihrer Immobilie und kann mit einer individuellen Verkaufsstrategie einen schnellen Verkaufserfolg herbeiführen.
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Die Beauftragung eines Gutachters zur Ermittlung des Verkehrswertes mithilfe eines gesetzlich anerkannten Wertermittlungsverfahrens sollte man sich gut überlegen. Denn in den meisten Fällen ist das aufwendige und teure Gutachten nicht notwendig. Etwa wenn man beim Verkauf nur zur Absicherung die eigene Kaufpreisvorstellung überprüfen möchte, dann kann man auf das kostenpflichtige Gutachten verzichten. Die genauen Kosten berechnen sich dabei nach dem Wert der Immobilie und damit schnell bei einigen Tausend Euro.
Auch Gutachtern sollte man nicht blind vertrauen, sondern ihre genauen Qualifikationen unter die Lupe nehmen. Denn die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist in Deutschland nicht geschützt. Das bedeutet, dass jeder ein gesetzliches Gutachten erstellen darf, der Berufserfahrung und Fachkenntnis im Bereich Immobilienbewertung besitzt und bestimmte weitere Eigenschaften erfüllt.
Ein weiterer Nachteil der Erstellung eines Gutachtens liegt in dem hohen Aufwand, der dafür erforderlich ist. In der Regel ist die Bewertung durch einen Sachverständigen sehr zeitintensiv. Demgegenüber hat die Immobilienbewertung durch den Makler Ihres Vertrauens höchste Priorität. Während man bei einem Sachverständigen oft auf einen Besichtigungstermin warten muss, kann ein Immobilienmakler die Begutachtung des Hauses zeitnah vornehmen.
In der Regel führen Immobilienmakler zur Immobilienbewertung mehrere Schritte durch. Nach einer ausführlichen Bestandsaufnahme wird auf einer breiten Datenbasis der Wert berechnet.
In einem ersten Schritt der Immobilienbewertung müssen alle Informationen und Daten der Immobilie zusammengetragen werden. Dazu zählen das Baujahr, der energetische Zustand laut Energieausweis, die Lage und Größe und die Ausstattung der Immobilie.
Diese Vorbereitungen sind notwendig, damit der Makler anhand der Objektdaten geeignete Vergleichspreise heranziehen kann.
Für eine qualifizierte Immobilienbewertung ist die Einschätzung des Zustands der Immobilie vor Ort unerlässlich. Bei der Ortsbesichtigung wird die Immobilie von dem Experten begutachtet. Dabei kann sich der Makler nicht nur ein Bild von der Größe, Architektur und Aufteilung der Immobilie machen, er kann vor allem die wesentlichen Merkmale für die Immobilienbewertung begutachten. Zunächst stellt er fest, welche Eigenschaften der Wohnung oder des Hauses vorliegen und ob sie den Wert beeinflussen. Weiterhin werden die wertrelevanten Merkmale überprüft, das heißt ihr Zustand, ihre Mängel oder Renovierungsbedürftigkeit werden eingeschätzt. Alle Ergebnisse werden protokolliert und, wenn nötig, fotografiert.
Anhand der gesammelten Objektdaten und den bei der Begutachtung festgestellten wertrelevanten Merkmalen kann der Immobilienmakler den Markt für die konkrete Immobilie analysieren. Dafür sind aktuelle Kennzahlen des Immobilienmarktes notwendig.
Makler können zum einen auf die von Ihnen selbst vermarkteten Immobilien zurückgreifen, zum anderen haben sie Zugriff auf verschiedene Immobilien-Datenbanken. Somit können sie eine eigene Marktanalyse für die Lage Ihrer Immobilie durchführen. Dafür sind auch die Entwicklungen des regionalen und bundesweiten Immobilienmarktes relevant. Als Quellen für aktuelle Marktdaten nutzen Immobilienmakler verschiedene Marktberichte, Marktforschungsdaten und Kaufpreissammlungen von Gutachterausschüssen. Sie haben meist Zugriff auf Daten, die nicht öffentlich einsehbar sind und sind daher am Besten qualifiziert für die Immobilienbewertung.
Ein professioneller Makler kennt verschieden Berechnungsweisen, die auf die einzelne Immobilie angepasst deren Marktwert schätzen.
Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgt im Vergleich zu den komplexen gesetzlichen Verfahren mit einer vereinfachten Methode, welche alle wesentlichen Merkmale der Immobilie berücksichtigt. Geht es um den Ertrag einer Immobilie, dann kann der Gebäudereinertrag mit einem von dem Immobilientyp und seinen Eigenschaften abhängigen Faktor multipliziert werden. Analog zum gesetzlich normierten Vergleichswertverfahren wird bei einem beabsichtigten Verkauf anhand von Vergleichsobjekten ein Mittelwert gebildet, der mithilfe von Zu- und Abschlägen korrigiert wird. Die meisten Experten sind hierbei der Meinung, dass für eine fundierte Immobilienbewertung mindestens zehn Vergleichsobjekte zur Ermittlung des Marktwertes herangezogen werden sollten.
Manche Makler arbeiten auch mit einer geprüften Immobiliensoftware, wobei auch hier die Bewertung von einzelnen wertbeeinflussenden Merkmalen der Immobilie von der Erfahrung des Maklers abhängig ist. Zum Nachweis und zur Präsentation des ermittelten Wertes bei Kaufinteressenten kann ein individueller Verkehrswertbericht erstellt werden. Darin sind die Ergebnisse der Immobilienbewertung zusammengefasst und gut verständlich dargestellt.
Am Ende dieses Prozesses steht eine Zahl, die den Wert eines Hauses in all seinen Einzelheiten zusammenfassen soll. Dann stellt sich für Eigentümer oft die Frage, was man als nächstes tun sollte. Lohnen sich etwa Reparaturmaßnahmen, um den Wert zu steigern? Oder wo setzt man den Kaufpreis an, damit am Ende noch Spielraum für Verhandlungen ist? Bei solchen Fragen kann der Immobilienmakler einen wichtigen Rat geben. Er kann eine Verkaufsstrategie erarbeiten, die sicherstellt, dass man für sein Haus am Ende auch das bekommt, was es wert ist. Auch bei Fragen der Vermarktung ist der Makler ein ausgewiesener Experte.
Die von einem Sachverständigen zur Erstellung eines Wertgutachtens angewandten Verfahren sind sehr komplex und durch verschiedene Gesetze einheitlich festgeschrieben. Zu den gesetzlich normierten Wertermittlungsverfahren gehören das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Sie sind in der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehen und sind notwendig, wenn der Immobilienwert vor Gericht oder beim Finanzamt vorgelegt werden muss.
Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um das am häufigsten genutzte Wertermittlungsverfahren, da es besonders marktorientiert ist. Daher wird es in den meisten Fällen bei einem geplanten Verkaufes angewandt.
Die Grundlage der Berechnung des Marktwertes bilden sogenannte Vergleichswerte. Dabei handelt es sich in der Regel um die Kaufpreise von Immobilien, welche kürzlich verkauft wurden und die mit der zu bewertenden Immobilie vergleichbar sind. Desweiteren kommt es bei der Ermittlung des Wertes noch darauf an, die individuellen Merkmale einer Immobilie richtig einzuschätzen. Solche wertbeeinflussenden Eigenschaften, die von den Vergleichsobjekten abweichen, werden als Zu- und Abschläge des Vergleichswertes berücksichtigt. Die Vergleichsobjekte sollten hinsichtlich ihrer Lage und Ausstattung übereinstimmen und außerdem muss eine ausreichende Anzahl von ihnen vorliegen.
Lesen Sie mehr über das Vergleichswertverfahren auf unserem Blog.
Wird der Wert einer Immobilie im Ertragswertverfahren ermittelt, dann geht es um die mögliche Ertragserzielung wie etwa durch Vermietung der Immobilie. Der Ertragswert gibt Auskunft über die zu erwartende Rendite und wird anhand der Differenz zwischen Mieteinnahmen und den Ausgaben der Bewirtschaftung berechnet. Der Gebäudeertragswert wird dabei getrennt vom Bodenwert berechnet, welcher wiederum im Vergleichswertverfahren ermittelt wird.
Für einen geplanten Verkauf von selbst genutzten Wohnungen eignet sich das Verfahren daher eher nicht, es wird vor allem auf Gewerbeimmobilien wie Büroflächen oder Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten angewandt.
Alles Wissenswerte über das Ertragswertverfahren finden Sie hier.
Das sogenannte Sachwertverfahren kommt häufig zum Zug, wenn das Vergleichswertverfahren mangels ausreichender Anzahl von Vergleichsobjekten nicht angewandt werden kann. Dabei beruht der Wert der Immobilie auf seiner Bausubstanz und den Herstellungskosten des Gebäudes. Auch der Bodenwert geht in die Berechnung mit ein, wobei er wiederum im Vergleichswertverfahren ermittelt wird. Der so ermittelte Sachwert wird außerdem mithilfe eines Marktanpassungsfaktors an die Preisverhältnisse des Immobilienmarktes vor Ort angepasst. Das Sachwertverfahren wird häufig für Einfamilienhäuser genutzt, welche vom Eigentümer selbst bewohnt werden.
Worauf es beim Sachwertverfahren außerdem ankommt, erfahren Sie hier.