Immobilie geerbt - und jetzt?

Nachlassregelungen

Zuallererst ist es nötig, sich über die eigene Rechtsstellung im Rahmen des Erbgesetztes klar zu werden. Sind Sie Alleinerbe oder haben Sie gemeinsam mit anderen geerbt? Um zu erfahren, ob Sie zu den Begünstigen zählen, muss festgestellt werden, ob der Verstorbene zu Lebzeiten ein Testament oder einen Erbvertrag aufgesetzt hat. Wurde die Verfügung des Erbes nicht festgelegt, wird der Nachlass gemäß der gesetzlichen Erbfolge aufgeteilt.

Testament

Wenn unklar ist, ob der Verstorbene ein Testament aufgesetzt hat, gibt Ihnen das Nachlassgericht Auskunft. Sobald es vom Dahinscheiden des Erblassers in Kenntnis gesetzt wurde, eröffnet das Nachlassgericht das Testament. Befindet sich unter dem Erbe eine Immobilie, können Sie sich gegenüber dem Grundbuchamt als rechtmäßigen Erben ausweisen, indem Sie das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorlegen. Im Gegensatz zum Testament, das zur Hinterlassung des gesamten Erbes aufgesetzt wird, dient das Vermächtnis zur Vererbung eines einzelnen Gegenstandes. Dabei geht der Gegenstand nicht sofort mit dem Erbfall in den Besitz des Bedachten über, sondern muss ihm von den Erben übergeben werden.

Erbvertrag

Eine weitere Möglichkeit um die Erbfolge zu bestimmen ist der Erbvertrag. Er kann nur mit der Zustimmung beider Vertragspartner geändert werden. Nach dem Tod eines Vertragspartners kann der Erbvertrag also nicht mehr verändert werden. Er wird eingesetzt, um den Nachlass im Sinne des zuerst Versterbenden zu steuern, und weil er kostengünstiger ist als ein notarielles gemeinschaftliches Testament. Der Erbvertrag ist vor allem wegen seiner Bindungswirkung beliebt, da er nicht einseitig aufgehoben werden kann. Wird im Vertrag eine Rücktrittsklausel aufgenommen, oder ein Aufhebungsvetrag aufgesetzt, entfällt die Bindung an den Erbvertrag. Wenn eine Immobilie hinterlassen wird, so können zum Beispiel Vereinbarungen zur Nutzung oder ein Veräußerungsverbot festgehalten werden.

Gesetzliche Erbfolge

Hat der Erblasser weder ein Testament, noch einen Erbvertrag aufgesetzt um seinen Nachlass zu regeln, wird er gemäß der gesetzlichen Erbfolge aufgeteilt. Dabei werden die Verwandten nach ihrem Verwandtschaftsgrad unterteilt. Kinder und Enkel zählen zur Verwandtschaft erster Ordnung, Eltern und Geschwister und deren Nachfahren zur zweiten Ordnung, und Großeltern, Tanten, Onkel und deren Abkömmlinge zur dritten Ordnung. Solange es Erben der ersten Ordnung gibt, erben sämtliche Verwandte der übrigen Ordnungen nichts. Das Gleiche gilt für Kinder und Eltern: solange sie leben, haben ihre Nachkommen kein Anrecht auf das Erbe. Neben den Verwandten haben nach dem Ehegattenerbrecht auch Ehegatten und Lebenspartner Anspruch auf das Erbe. Häufig teilen sich Ehepartner und Kinder den Nachlass. Nach der gesetzlichen Erbfolge steht dem Ehegatten oder Partner ein Viertel des Erbes zu, dem Kind oder den Kindern drei Viertel. Gegenüber Verwandten zweiter Ordnung hat der Ehepartner oder Lebenspartner Anspruch auf die Hälfte des Nachlasses. Wird die Ehe (wie in den meisten Fällen) als Zugewinngemeinschaft geführt, so hat der Hinterbliebene (Ehe)-Partner ebenfalls Anspruch auf die Hälfte des Erbes.

Alleinerbe oder Miterbe?

Erbengemeinschaft und Erbauseinandersetzung

Haben nun mehrere Erben Anrecht auf den Nachlass, bilden sie eine sogenannte Erbengemeinschaft. Diese kann sich zum Beispiel aus dem Ehegatten und den Kindern des Verstorbenen zusammensetzen, aus ehelichen und nichtehelichen Kindern, oder aus dem Ehepartner und den Eltern des Erblassers. Die Erbengemeinschaft ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, in der alle Erben zu gleichen Teilen an sämtlichen Gegenständen der Erbmasse beteiligt sind. Damit jeder Miterbe seinen Anteil erhält, ist die Teilung des Erbes durch die Erbauseinandersetzung geregelt. Sie sieht die natürliche Teilung der Erbmasse vor, bei der sich jeder Miterbe Gegenstände aus dem Nachlass aussucht, bis alles aufgeteilt ist. Da man in einer Erbengemeinschaft auch für Verbindlichkeiten seiner Miterben haftet, ist es ratsam, die Erbengemeinschaft schnellstmöglich aufzulösen – insbesondere, wenn eine Immobilie im Spiel ist. Denn gehört ein Haus oder eine Wohnung zur Erbmasse, fangen die Probleme meist erst an. Wenn der Wert der Immobilie den des übrigen Erbes übersteigt, ist die natürliche Teilung nicht mehr möglich und die Erben müssen sich gemeinsam über die Verwendung der Immobilie einigen. Da für jede Entscheidung ein einheitlicher Beschluss der Miterben nötig ist, macht es Sinn, die Erbauseinandersetzung so schnell wie möglich zu klären. Wartet man zu lange, verstirbt womöglich einer der Miterben und die Erbengemeinschaft vergrößert sich weiter – und damit auch das Konfliktpotenzial.

Eine Erbengemeinschaft ist keine freiwillig eingegangene Bindung, sondern wird durch das Erbe erzwungen. Das führt dazu, dass die Miterben oft unterschiedliche Interessen haben, was in der Praxis bei Häusern und Wohnungen häufig zu Streit führt. Vor allem wenn ein Erbe in das Haus einziehen will, aber nicht das Geld hat, um seine Miterben auszuzahlen.

Um eine Immobilie unter den Erben aufzuteilen, gibt es folgende Möglichkeiten:

• Auszahlung der Miterben: Es bietet sich an, einem oder mehreren Miterben den Anteil auszuzahlen, um die einstimmige Entscheidung zu erleichtern. Will zum Beispiel die Tochter der verstorbenen Mutter in das Elternhaus einziehen, muss sie ihren Geschwistern deren
• Anteil am Haus auszahlen: Dafür muss der Verkehrswert des Hauses festgestellt werden.
• Einvernehmlicher Verkauf: Sind sich alle Erben einig, dass die Immobilie verkauft werden soll, sollte ein neutraler Makler mit dem Verkauf beauftragt werden, um später eventuelle Bereicherungsvorwürfe zu vermeiden. Der Verkaufserlös wird anschließen unter den Erben aufgeteilt.
• Teilungssversteigerung von Erbanteilen: Können sich die Erben nicht auf einen Verkauf einigen, so kann eine Teilungsversteigerung helfen. Dabei versteigert ein Miterbe seinen Anteil, den die anderen Miterben ersteigern können. Bei einer Teilungsversteigerung kann jedoch ausschließlich der gesamte Erbanteil versteigert werden, nicht nur ein einzelner Gegenstand.

Der Erbschein

Der Erbschein ist ein Dokument aus dem klar hervorgeht, wer der gesetzliche Erbe ist. Hat man Ihnen eine Immobilie nicht per Testament oder Erbvertrag hinterlassen, brauchen Sie den Erbschein, um sich vor dem Grundbuchsamt als rechtmäßigen Erben auszuweisen. Dadurch haben Sie das Recht, in das Grundbuch einzusehen und so einen Überblick über mögliche Belastungen der Immobilie (wie zum Beispiel Hypotheken oder Grundschulden) zu bekommen.

Antrag und Kosten

Als Alleinerbe können Sie den Erbschein bei dem Amtsgericht beantragen, in dessen Bezirk der Verstorbene gewohnt hat. Als Erbengemeinschaft kann entweder ein gemeinschaftlicher Erbschein, oder ein Teilerbschein über die Größe des jeweiligen Anteils beantragt werden. Für den Antrag brauchen Sie folgende Dokumente:

• Ihren Personalausweis
• Beglaubigte Kopien folgender Dokumente des Erblassers:
  • der Sterbeurkunde
  • der Heiratsurkunde, wenn er verheiratet war
  • und der Geburtsurkunde, wenn der Erblasser keine Nachkommen hat

Die Kosten für die Ausstellung eines Erbscheins richten sich nach dem Wert der Erbschaft (gemäß § 34 GNotKG). Bei einem Wert von 25.000 € beträgt die Gebühr zum Beispiel 115 €, bei 110.000 sind es 273 € und bei 1.000.000 € belaufen sich die Kosten für die Ausstellung auf 1.735 €.

Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Stellt sich nun heraus, dass man mit dem Elternhaus auch einen Schuldenberg geerbt hat, sollte man sich überlegen, ob man das Erbe annehmen oder ausschlagen will. Für das Ausschlagen muss beim Nachlassgericht innerhalb von sechs Wochen, nachdem man von der Erbschaft in Kenntnis gesetzt wurde, eine dementsprechende Erklärung abgegeben werden. Wohnte der Verstorbene im Ausland, verlängert sich diese Frist auf sechs Monate. Die Annahme des Erbes erfolgt entweder durch eine formlose Erklärung, durch das Verstreichen der Frist zur Ausschlagung oder durch stillschweigendes schlüssiges Handeln (zb. Annahme von Mietzahlungen für eine Wohnung). Die Entscheidung, ob man das Erbe annimmt oder ausschlägt, sollte wohlüberlegt sein, denn sie kann nur in seltenen Fällen zurückgenommen werden. Ein Grund wäre zum Beispiel, wenn Sie sich über bestimmte Eigenschaften des Erbes getäuscht haben.

Grundbuchberichtigung

Wird das Erbe angenommen, muss für die Immobilie eine Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs gestellt werden, da statt dem Erblasser nun der Erbe als Eigentümer eingetragen werden muss. Der Antrag beim Grundbuchamt ist für Erben bis zu zwei Jahre nach dem Versterben des Erblassers kostenfrei. Die Frist verlängert sich, wenn eine spätere Erbauseinandersetzung zum Erwerb der Immobilie geführt hat. Wird der Antrag nach Ablauf der Frist eingereicht, werden für die Grundbuchberichtigung Gebühren berechnet, die sich am Wert der Immobilie bemessen.

Die Erbschaftssteuer

In Deutschland unterliegen Erbschaften grundsätzlich der Steuerpflicht. Haben Sie geerbt, müssen Sie aber nicht automatisch Steuern zahlen. Je nachdem, zu welcher Verwandtschaftsordung Sie gehören, können bestimmte Freibeträge geltend gemacht werden. Nur wenn der Wert des Erbes den Freibetrag übersteigt, müssen Sie darauf auch Steuern zahlen.

Steuersätze und Freibeträge

Wie viel Erbschaftssteuer Sie zahlen müssen, richtet sich nach Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen, der die Grundlage für Ihre Steuerklasse bildet. Zur Steuerklasse I zählen Ehegatten und Lebenspartner, Kinder und Enkelkinder, Eltern und Großeltern. Geschwister, deren Kinder und Stiefeltern gehören der Steuerklasse II an, nicht verwandte Erben zählen zur Steuerklasse III. Die Höhe des Freibetrages richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und beträgt für Ehegatten zum Beispiel 500.000 €. Die Höhe der Freibeträge und der genauen Steuersätze können Sie den nachfolgenden Tabellen entnehmen. Personen der Steuerklasse I können außerdem noch 41.000 € Freibetrag für den Hausrat geltend machen, für persönliche Güter kann jeder Erbe zusätzlich noch 12.000 € Freibetrag abziehen.

Verwandschaftsgrad	Freibetrag
Ehegatten, Lebenspartner (Steuerklasse I)	500.000 €
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder (Steuerklasse I)	400.000 €
Enkelkinder (Steuerklasse I)	200.000 €
Eltern, Großeltern (Steuerklasse I)	100.000 €
Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern (Personen der Steuerklasse II)	20.000 €
nicht verwandte Erben (Steuerklasse III)	20.000 €

Höhe des Erbes (abzgl. Freibetrag)	I	II	III
bis 75.000 €	7%	15%	30%
bis 300.000 €	11%	20%	30%
bis 600.000 €	15%	25%	30%
bis 6.000.000 €	19%	30%	30%
bis 13.000.000 €	23%	35%	50%
bis 26.000.000 €	27%	40%	50%
mehr als 26.000.000 €	30%	40%	50%

Der Verkehrswert

Um bei Immobilien die Höhe der Erbschaftssteuer zu ermitteln, orientiert sich das Finanzamt am Verkehrswert des Hauses oder der Wohnung. Dabei wird in der Regel die Immobilie nicht vor Ort begutachtet, sondern Durchschnittswerte zur Berechnung herangezogen. Wenn Sie damit rechnen, Erbschaftssteuer zahlen zu müssen, sollten Sie den Verkehrswert durch einen Sachkundigen bewerten lassen und das Gutachten dem Finanzamt vorlegen. So können Sie wertmindernde Eigenschaften Ihrer Immobilie geltend machen und damit die Erbschaftssteuer reduzieren. Sollte das Finanzamt das Gutachten nicht akzeptieren und einen höheren Wert ansetzen, können Sie Einspruch erheben. Insbesondere bei älteren Häusern, die renoviert werden müssen, lohnt sich ein eigenes Gutachten. Für vermietete Immobilien werden vom Finanzamt übrigens nur 90 % des Verkehrswerts zur Berechnung der Erbschaftssteuer herangezogen.

Eigenheim: steuerfrei erben

Immobilien, die vom Verstorbenen selbst bewohnt wurden, können unter bestimmten Umständen steuerfrei vererbt werden:

• Der Verstorbene hat die Immobilie bis zuletzt selbst bewohnt.
• Das Haus bzw. die Wohnung wurde nach dem Erbfall für mindestens 10 Jahre von einem Ehepartner, Lebenspartner oder einem Kind bewohnt.
• Die Wohnfläche ist nicht größer als 200 Quadratmeter (alles darüber wird anteilig besteuert).

Das Eigenheim kann also bei Erfüllung dieser Kriterien steuerfrei vererbt werden. Aber Vorsicht: bewohnen Sie das Haus anschließend weniger als zehn Jahre, wird nachträglich Erbschaftsteuer fällig.

Vermieten, Verkaufen oder selbst einziehen?

Mit dem Erbe einer Immobilie kommt bald die Frage auf, wie man sie nutzen möchte. Selbst einziehen, vermieten oder verkaufen? Für viele ist diese Entscheidung nicht ganz einfach, da es einiges zu beachten gibt: die finanziellen Faktoren, die emotionale Bindung an die Immobilie, die derzeitige Wohnsituation und die Zeit, die man investieren will.

Eigennutzung

Wer das Haus oder die Wohnung seiner Eltern erbt, hat oft den Wunsch, selbst einzuziehen. Dafür spricht auch die Befreiung von der Erbschaftssteuer. Bevor man jedoch seine Koffer packt, sollte man überprüfen, ob die Immobilie zu den eigenen Bedürfnissen und Lebensumständen passt. Planen Sie, in das Heim Ihrer Eltern einzuziehen, sollten Sie sich vorab ein paar Fragen stellen:

• Passt die Wohnfläche zu meinem Bedarf?
• Wie viel kostet der Umzug?
• Wie hoch sind die Erhaltungskosten?
• Muss renoviert werden?
• Passt die Lage zu meiner Lebenssituation?
• Gibt es eine Immobilie, die mir besser gefällt?

Wenn es eine Immobilie gibt, die besser zu Ihren Wünschen passt als die geerbte, bietet sich ein Verkauf an. Denn dann können Sie den Verkaufserlös nutzen, um Ihre Traumimmobilie zu kaufen. Haben Sie die Immobilie als Erbengemeinschaft geerbt, müssen Sie die Miterben auszahlen, bevor Sie selbst einziehen zu können. Außerdem müssen die Miterben damit einverstanden sein, dass Sie die Immobilie nutzen und ihnen ihren Teil auszahlen. Wenn Sie nicht genügend Kapital haben, um den Pflichtteil der Erben auszuzahlen, ist ein Verkauf die einzige Möglichkeit, um das Erbe aufzuteilen.

Vermieten vs. Verkaufen

Wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen wollen gilt es zu klären, ob verkaufen oder vermieten die sinnvollere Entscheidung ist. Da viele Faktoren diese Entscheidung beeinflussen, kann man nicht pauschal beurteilen, was die bessere Alternative ist. Grundsätzlich gilt jedoch, dass sich die Vermietung eines Einfamilienhauses nicht lohnt, da die Instandhaltungskosten zu hoch sind, um sie auf einen einzelnen Mieter umzulegen. Das Haus dennoch zu vermieten macht nur dann Sinn, wenn man zu einem späteren Zeitpunkt selbst einziehen möchte. Erbt man eine freie Wohnung, ist der Verkauf zumeist die lukrativste Entscheidung.

Allgemeine Richtlinien

Die Vermietung einer Immobilie lohnt sich, wenn:

• man inflationssicheres Vermögen sucht
• die Mietrendite (Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis) höher ist als die Verzinsung alternativer Kapitalanlagen
• der Verkauf zu steuerlichem Gewinn führen würde

Zu Verkaufen ist sinnvoll, wenn:

• mit dem Verkauf die eigene Immobilie finanziert bzw. abbezahlt werden kann
• die Mietrendite geringer ist als die Verzinsung in alternativen Geldanlagen
• der Verkauf steuerfrei ist
• die Mieteinnahmen die Steuerlast erhöhen
• man den Aufwand für Instandhaltung und Verwaltung scheut
• eine Einmalzahlung bevorzugt wird
• man das Risiko der Vermietung nicht eingehen möchte (wie ausbleibende Mietzahlungen oder Mietnomaden)

Wohnung geerbt

Bei Wohnungen ist die zentrale Frage, ob sie zum Erbzeitpunkt frei oder vermietet ist. Bei vermieteten Wohnungen lohnt es sich durchaus, die Wohnung zu behalten und damit Mieteinnahmen zu erzielen. Eine vermietete Wohnung ist eine inflationssichere Wertanlage. Sie ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie den Verkaufserlös nicht brauchen, um damit zum Beispiel die eigene Wohnung abzubezahlen. Die eingenommene Miete sollte dabei höher sein als die Betriebs- und Verwaltungskosten. Neben dem finanziellen Aufwand für die Instandhaltung sollte man auch den zeitlichen beachten. Vermieter sein kostet Zeit − und oft auch Nerven. Auftretende Probleme, wie eine defekte Heizung, müssen mit den Mietern besprochen werden, Handwerker beauftragt werden und auch die jährliche Abrechnung der Betriebskosten sowie die Abrechnung der Einnahmen und Kosten für das Finanzamt sollte nicht unterschätzt werden.

Ist die Wohnung zum Erbzeitpunkt frei, ist ein Verkauf fast immer die lukrativere Alternative. Freie Wohnungen sind so gut wie immer mehr wert als vermietete, der Wertunterschied kann dabei in Ballungszentren bis zu 30 % betragen. Denn Wohnraum ist vor allem in den Städten knapp und der Wohnungsmangel treibt den Preis in die Höhe. Vermietete Wohnungen erzielen einen geringeren Verkaufspreis, da der Eigentümer nicht frei über sie verfügen kann. Mieter können nicht einfach gekündigt werden, außer der Vermieter meldet Eigenbedarf an. Außerdem kann die Miete nur unter begründeten Umständen erhöht werden, dabei muss sich der Vermieter außerdem am Mietspiegel orientieren. Um einen angemessenen Verkaufspreis für Ihre Wohnung zu erzielen – ob nun vermietet oder frei – sollten Sie Ihre Wohnung unbedingt bewerten lassen, zum Beispiel von einem Makler.

Haus geerbt

n der Praxis fällt bei einem geerbten Haus die Entscheidung meist auf einen Verkauf. Die Vermietung lohnt sich nur in Ausnahmen, zum Beispiel bei einem rentablen Ferienhaus. Bei einem Einfamilienhaus ist die Vermietung jedoch nicht wirtschaftlich, da die Instandhaltungskosten zu hoch sind, um sie auf den Mieter umzulegen, und dabei die Miteinnahmen übersteigen. Bei Erbengemeinschaften ist der Hausverkauf die beste Möglichkeit, um das Erbe unter den Miterben aufzuteilen. Auch für Alleinerben lohnt sich der Verkauf, wenn eine Eigennutzung nicht in Frage ist. Mit dem Erlös können Darlehen zurückgezahlt werden, die eigene Traumimmobilie gekauft werden oder Rücklagen gebildet werden. Da vermietete Einfamilienhäuser eine schlechte Kapitalanlage sind, investieren Immobilienfonds und andere professionelle Anleger nicht in sie. Ein geerbtes Einfamilienhaus sollten Sie nur dann vermieten, wenn sie irgendwann doch selbst einziehen möchten.

Auch beim Hausverkauf ist eine professionelle Bewertung der Immobilie ratsam, damit Ihr Verkaufspreis weder unrealistisch hoch, noch zu tief ist.