Haus verkaufen in München

Der Immobilienmarkt in München

Überblick

Die Stadt München ist nicht nur die Landeshauptstadt des Bundeslandes Bayern. Mit einer Einwohnerzahl von knapp 1,5 Millionen Menschen ist die Stadt zudem auch die bevölkerungsreichste und flächenmäßig größte Stadt des gesamten Bundeslandes. Hinzu kommt, dass München nach den Stadtstaaten Berlin und Hamburg die drittgrößte Stadt der gesamten Bundesrepublik ist. Selbst im europäischen Vergleich gehört die Stadt München zu einer der bevölkerungsreichsten Städte des gesamten Kontinents.

Die Historie Münchens

Die Historie der Stadt beginnt Mitte des 12. Jahrhunderts mit der ersten urkundlichen Erwähnung Münchens. Über Jahrhunderte hinweg entwickelte sich die Stadt vom Status als Sitz des bayerischen Herzogs, über die kaiserliche Residenzstadt bis hin zur Landeshauptstadt Bayerns am Anfang des 16. Jahrhunderts. Seither punktet und fungiert die Stadt vor allem als wichtiger Standort der Hochschulbildung, als Sitz diverser nationaler und internationaler Institutionen und auch als wichtiger Standort der Finanzwirtschaft für die Bundesrepublik. Im bundesweiten Vergleich ist die Stadt zudem nicht nur für die höchsten Preise der Eigentums- und Mietwohnungen bekannt. Im Allgemeinen gilt München als einer der ökonomischsten und produktivsten Städte Deutschlands, dessen Bevölkerungswachstum größer und schneller ist als keine andere deutsche Stadt. Nicht umsonst gehört die Stadt München, betrachtet man wirtschaftliche Faktoren und Kriterien, auch zu den Weltstädten.

Die Stadt als Wirtschaftsstandort

Nach der Metropole um Frankfurt am Main stellt München den zweitwichtigsten Standort der deutschen Finanzwirtschaft dar. Ohnehin nimmt der Münchener Finanzsektor im weltweiten Vergleich eine tragende und wesentliche Rolle ein. Nicht umsonst wählen zahlreiche Großkonzerne und namenhafte Versicherungsunternehmen daher ihren Sitz und Hauptstandort in München. Neben der Allianz, der Münchener Rückversicherung oder auch BMW sind eine Vielzahl von anderen DAX-Unternehmen in der Stadt vertreten. Des Weiteren wird der Stadt immer wieder ein guter Ruf nachgesagt. Bezüglich der Infrastruktur, der Lebensqualität oder der Sicherheit der Einwohner landet München in diversen Rankings immer wieder auf den vorderen Plätzen. Erst kürzlich wurde die Stadt nicht nur zu einer der weltweit lebenswertesten Städte erklärt. Auch in Bezug auf die Kriminalität gilt die Landeshauptstadt Bayerns als die sicherste Stadt in ganz Deutschland.

Bevölkerungsentwicklung

Seitdem die Stadt München erstmalig Mitte des 19. Jahrhunderts die bedeutende Marke von 100.000 Einwohnern überwunden hat und seitdem als Großstadt gezählt wird, befindet sie sich im stetigen Wachstum. Im Mai des Jahres 2015 erreichte die Stadt erstmals die geschichtsträchtige Grenze von 1,5 Millionen Einwohnern. Selbst innerhalb von knapp fünf Monaten wuchs die Stadt um weitere 18.000 Einwohner. Prognosen gehen davon aus, dass sich die Stadt auch in Zukunft eine Sogwirkung erhalten wird und bis zum Jahr 2030 auf knapp 1,723 Millionen Einwohner anwachsen wird, was einem Wachstum von über 15 Prozent entsprechen würde. Dieser Fakt wird zudem dadurch unterstützt, dass die Stadt München sich mittlerweile im internationalen Vergleich als einer der besten Hochschulstandorte etabliert hat. Mit den in München ansässigen Universitäten, wie beispielsweise die Ludwig-Maximilians-Universität oder die Technische Universität, ziehen jährlich immer mehr junge Studenten in die Stadt. Derweil sind es rund 115.000 Studenten und die Tendenz bleibt nach wie vor steigend.

Immobilienmakler in München

Angesichts des vielversprechenden und boomenden Immobilienmarktes in München ist es nicht verwunderlich, dass sich bei knapp 1,5 Millionen Menschen in der Stadt auch rund 1.200 Immobilienmakler wiederfinden, deren Schwerpunkte in den unterschiedlichsten Bereichen liegen. Demnach findet jeder, der seine Wohnung oder sein Haus verkaufen möchte, den für sich passenden Immobilienmakler. Sowohl namenhafte Unternehmen, große Banken als auch kleine Immobilienmakler sind in der Stadt zu finden. Egal ob Wohn- oder Gewerbeimmobilien, Kapitalanlagen, Wohnungsvermietungen oder Eigentumswohnungen - für jeden einzelnen Bedarf und Wunsch findet sich in der Millionenstadt der passenden Immobilienmakler.

Die Vergütung richtet sich nach einer ortsüblichen Courtage. In Bayern und somit in München beläuft sich diese auf 7,14%, wobei 3,57% gleichermaßen auf Käufer und Verkäufer umgelegt werden. Es ist also gänzlich irrelevant, ob man ein Haus verkaufen oder erwerben möchte, es werden maximal 3,57% fällig.

Mietpreise in München

Die Stadt München gilt als eine der lebenswertesten Städte des Landes, aber bezogen auf die Kauf- und Mietpreise von Immobilien auch als die teuerste. Die Mietpreise sind die höchsten im Land und die Tendenz nach oben lässt nicht nach. Nach derzeitigem Stand betragen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in München für bestehende Mietwohnungen rund 15,45 Euro. Neubauwohnungen sind noch um ein Vielfaches teurer und haben durchschnittliche Quadratmeterpreise von rund 18,15 Euro. In der Altstadt erreichen Neubauwohnungen sogar mitunter Mietpreise von über 35 Euro für den Quadratmeter.
Allein seit dem Jahr 2011 haben sich die Mietpreise teilweise um über 10 Prozent gesteigert. In manchen Fällen betragen die Steigerungen sogar mehr als 20 Prozent. Die mitunter sehr hohen Preissteigerungen der vergangenen Jahre haben dazu geführt, dass der Immobilienmarkt in München mittlerweile stockt. Beruft man sich auf die Informationen des Online Portals und Wirtschaftsmagazins Capital, so lässt sich dies damit erklären, dass der Mietmarkt sich aufgrund der übermäßigen Preissprünge verfestigt und stagniert. Mitunter werden die Mietpreise von Einwohnern auch einfach nur noch als Nonsens bezeichnet. Denn nicht selten kommt es vor, dass die ohnehin sehr hohen Mietpreise bei Wechseln der bisherigen Mieter von Seiten der Eigentümer angehoben werden.

Immobilienverkauf in München

Möchte man sein Haus verkaufen, so sitzt man in München in einer starken Verhandlungsposition. Denn aufgrund des Wohnungsmangels und der hohen Nachfrage an Immobilien können Wohnungen und Häuser zu hohen Verkaufspreisen angeboten werden und finden dennoch schnell einen Käufer. Dies spiegelt sich auch in den derzeitigen Verkaufspreisen wider und ist besonders für die, die ihr Haus verkaufen möchten, finanziell besonders lukrativ. Auch Immobilienmakler profitieren von den Leuten, die ihr Haus verkaufen möchten.

Durchschnittlich können für bestehende Eigentumswohnungen in der Stadt zu einem Quadratmeterpreis von 6232 Euro angeboten werden. Die Preisspanne reicht dabei sogar bis zu einem Quadratmeterpreis von über 9000 Euro. Im Vergleich dazu sind Neubauwohnungen sogar noch kostspieliger. Potentielle Käufer, die nicht nur das Glück haben, eine leerstehende Immobilie zu finden, sondern die zudem das nötige Kapital haben und genügend Geduld aufweisen, müssen in diesen Fällen sogar mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von rund 7300 Euro rechnen.

Ein Ende nach oben ist dabei nicht in Sicht. Neubauwohnungen mit fünfstelligen Quadratmeterpreisen werden in München des Öfteren von Immobilienmaklern vermittelt. So gibt es Eigentumswohnungen, die zum Teil für einen Quadratmeterpreis von 15.000 Euro und mehr vermittelt werden. Das betrifft vor allem Immobilien in den populärsten Wohngegenden Münchens wie beispielsweise dem Glockenbachviertel. Doch auch der Verkauf von durchschnittlichen Immobilien ist im Vergleich dazu nicht weniger lohnenswert, da diese trotzdem zu Quadratmeterpreisen in Höhe von mehreren tausend Euro vermittelt werden. Das ist ungefähr doppelt so viel wie Berliner oder Kölner Immobilienpreise, die ebenfalls überdurchschnittlich hoch sind. Beachtlich ist zudem, dass unter anderem Eigentümer, die eine Wohnung in München als Wertanlage besitzen, vereinzelt spekulieren. Teilweise hoffen sie darauf, die Immobilie in Zukunft durch Wertsteigerungen mit Gewinn verkaufen zu können. Dafür werden auch marginale Renditen geduldet.

Vergleichsweise wenig erhalten dabei Wohnungsverkäufer aus Neupasing. Dort wird ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von rund 4100 Euro erzielt. Die beste Gegend, um eine Bestandswohnung zu verkaufen, ist Deutsches Museum, denn es kann mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 10.987 € gerechnet werden.

Beim Haus verkaufen sieht es ganz ähnlich aus: der Durchschnitts-Quadratmeterpreis beläuft sich hierbei auf 6562 €. Dabei befindet sich die teuerste Wohnlage in Herzogpark, wo der Hausverkauf durchschnittlich etwa 18.500 € einbringen kann. Im Gegensatz dazu wenig erhält ein Verkäufer, der in Aubing-Süd sein Haus veräußert. Dieser kann mit durchschnittlich 5155 € verkaufen.

Der größte Verkaufspreis-Unterschied zwischen Häusern und Wohnungen besteht in der Münchener Innenstadt. Leute, die ihr Haus verkaufen, erhalten dort im Durchschnitt 6000 € pro Quadratmeter, während Wohnungsverkäufer ca. 9800 € einnehmen.

Wohnsituation in München

Insgesamt stellt sich der Immobilienmarkt in München als äußert kompliziert dar. Vor allem der Bedarf an größerem Wohnraum ist zwar vorhanden, meist geben Suchende aufgrund der aktuellen Preise aber schon vorher auf. Anderenfalls sind freie Immobilien in München eh rar. „Wer nicht umziehen muss, zieht auch nicht um“, sagt eine Interviewte von Capital. Der in der ganzen Stadt herrschende Wohnungsmangel ist kein junges Problem. Und auch die Preiserhöhungen der Immobilien sind seit langem bekannt. Und trotzdem schrecken die Preise Zuwanderer nicht ab. Von der guten Lebensqualität, den Arbeits- und Studienmöglichkeiten angelockt, zieht es immer mehr Menschen in die Metropole. Zusätzlich bekommen Münchner überdurchschnittlich viele Kinder und auch hier gilt der nationale Trend, lieber in der Stadt als auf dem Land wohnen zu wollen. Zudem überschritt die Stadt München mit diesem Jahr (2015) erstmals die Grenze von 1,5 Millionen Menschen, die nun in der Stadt leben und wohnen. Auch zuvor weniger begehrte Stadtteile bieten dadurch nun attraktive Möglichkeiten für Immobilienmakler. Teuer wird es jetzt auch hier.

Auf dem Immobilienmarkt Münchens bleibt nicht viel übrig für den Normalverdiener. Selbst Geringverdiener haben es immer schwerer, in der Stadt Fuß zu fassen. Denn selbst in den untersten Preissegmenten des Immobilienmarktes weisen Eigentumswohnungen zwar Kosten auf, die unter 5.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Trotz alldem bleiben Immobilien damit für so manchen Einwohner unbezahlbar. Auch in den Randgebieten gibt es kaum mehr Möglichkeiten, denn auch hier wird es immer teurer und es wird dichter besiedelt. Selbst 50 Kilometer entfernt vom Zentrum ist der Markt noch heiß und hart umkämpft.

Wohnungsmangel

Um letztlich zu verhindern, dass die Stadt sich zu einer Enklave der Reichen und Schönen entwickeln wird, ist die Stadtverwaltung mehr oder weniger dazu gezwungen, neuen Wohnraum zu realisieren und Bauland zur Verfügung zu stellen. Demzufolge ist es nicht verwunderlich, dass man sich von Seiten der Stadt dazu entschlossen hat, jedes Jahr tausende von neuen Wohnungen bauen zu lassen. Zusätzlich sollen vor allem in die Jahre gekommene Wohngebäude durch neue ersetzt werden. Auch das soll dazu führen, jährlich tausende von neuen Wohnungen auf den Immobilienmarkt bringen zu können. Doch das größte Problem der Stadt ist weiterhin nicht nur der akute Mangel an Eigentums- und Mietwohnungen, sondern vielmehr das nicht vorhandene Bauland. Denn trotz aller Pläne und Ziele kann der Immobilienmarkt somit kaum entlastet werden.

Lösungen und Projekte

Nichtsdestotrotz planen zahlreiche Architekten und Bauunternehmen bereits Alternativen und sogenannten Mikro-Wohnungen, die zum einen wesentlich kleiner sind und vor allem an die Bedürfnisse von Studenten und arbeitenden Pendlern angepasst sind. Das stellt möglicherweise eine Win-Win-Situation für alle dar. Denn damit kann nicht nur für Suchende Abhilfe geschaffen werden, auch mehr Wohnraum wird dadurch realisiert und zeitgleich sind für Kapitalanleger damit hohe Renditen zu erwarten. Unabhängig dessen sind derzeitige Großprojekte für neue Wohnungen in München Mangelware. Ausschließlich in Freiham, einem neu entwickelten Stadtteil am westlichen Rand Münchens gelegen, gibt es noch ein beachtliches Großbauprojekt für neuen Wohnraum. Zwölf Kilometer entfernt vom Zentrum Münchens entsteht dort auf der letzten großen Freifläche innerhalb der Stadt ein neues Stadtviertel, das für 20.000 Menschen Platz bieten soll. Auf den 350 Hektar sollen die Einwohner nicht nur neuen Wohnraum finden und leben. Auch bis zu 7.500 neue Arbeitsplätze will die Stadt damit schaffen.

Leben und Wohnen im Stadtteil Freiham

Mit dem Verkauf der dortigen Grundstücke wurde bereits begonnen. Bis dato galt die Wohngegend rund um Freiham herum als eine einfache Lage. Quadratmeterpreise lagen in der Umgebung für bestehende Mietwohnungen bei durchschnittlichen 12,15 Euro. Neubauwohnungen wurden bisher in einer Preisspanne von rund 13 Euro und 15 Euro für den Quadratmeter vermietet und lagen damit deutlich unter dem durchschnittlichen Preisniveau der Stadt. Dafür entsprachen Eigentumswohnungen den Münchener Preisen. Bis zu 5.980 Euro pro Quadratmeter werden teilweise für bestehende Eigentumswohnungen verlangt. Neue Eigentumswohnungen werden dagegen von Immobilienmaklern für Quadratmeterpreise von bis zu 6.100 Euro vermittelt. Ob das Projekt um Freiham letztendlich dafür sorgt, dass sich die derzeitige Lage des Münchener Immobilienmarktes damit etwas entspannt, bleibt abzuwarten. Dennoch ist das Großprojekt ein Schritt in eine richtungsweisende Zukunft, in der man wenigstens den Trend des akuten Wohnungsmangels und der zusätzlichen Zuwanderung von neuen Einwohnern kompensiert.