Haus verkaufen in Köln

Der Immobilienmarkt in Köln

Überblick

Köln ist als eine der größten Metropolen Deutschlands vor allem für den Kölner Dom und den Karneval bekannt. Der Dom ist mit dem zweithöchsten Kirchturm Europas Wahrzeichen der Stadt und die beliebteste Sehenswürdigkeit für zahlreiche Touristen. Mit über einer Million Einwohnern hat die Domstadt, die gleichzeitig die viertgrößte Stadt Deutschlands ist, viel zu bieten: von Kultur, Architektur, der römischen Geschichte der Stadt bis zu der berühmten „kölschen“ Lebensart. In der ganzen Innenstadt können Zeugnisse der römischen Siedlung besichtigt werden. Das Stadtbild hat darüber hinaus mittelalterliche Bauten wie das Rathaus oder die Eigelsteintorburg zu bieten, sowie Gebäude im Jugendstil, im Stil der Neuen Sachlichkeit und des Backsteinexpressionismus.

Kultur und Sehenswürdigkeiten in Köln

Desweiteren nimmt die größte Stadt des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen einen besonderen Stellenwert im internationalen Kunsthandel ein. Als wirtschaftliche und kulturelle Metropole hat Köln eine besondere Vorreiterstellung im weltweiten Kunsthandel, sodass ihr eine große internationale Bedeutung zugeschrieben wird. Zusätzlich ist die Stadt Köln eine der beliebtesten und wichtigsten Reiseziele innerhalb Europas. Dafür sorgen nicht nur der Kölner Dom und der alljährlich stattfindende Karneval, der jährlich etwa zwei Millionen Gäste anzieht. Es ist vor allem die historische Vergangenheit der Stadt und die Vielzahl der internationalen Veranstaltungen, die tagtäglich Besucher und Touristen in die Stadt bringen. Neben dem Karneval lockt ebenso der Cologne Pride, Deutschlands größte Lesben und Schwulen Parade, jährlich über eine Million Besucher in die Stadt. Gleichzeitig stellt Köln damit auch die liberalste Stadt Deutschlands dar, denn nicht umsonst ist es die Hochburg der Schwulen- und Lesbenszene.

Außerdem ist die Stadt nicht nur als Wirtschafts- und Kulturmetropole bekannt. Mit über 75.000 Studenten, die sich auf die Universität, die Technische Hochschule und zahlreiche weitere Hochschulen verteilen, gilt die Stadt in der Rhein-Ruhr Region als größter und wichtigster Bildungs- und Forschungsstandort. Des Weiteren stellt Köln einen wichtigen Verkehrsknotenpunkt dar. Dafür stehen der Bahnhof Eifeltor, einer der größten Containerumschlagbahnhöfe im Frachtverkehr, der Flughafen Köln / Bonn und die vier Binnenhäfen.

Bevölkerungssituation

Mit einer offiziellen Einwohnerzahl von knapp 1.047.000 ist Köln in der Bundesrepublik die vierte Millionenstadt. Da die Stadt auch in Zukunft weiterhin neue Einwohner anziehen wird und die Stadt nicht an Attraktivität und Anziehungskraft verlieren wird, gehen Modellrechnungen davon aus, dass Köln bis zum Jahr 2040 um weitere 200.000 Einwohner wachsen wird.

Immobilienmakler in Köln

In der Millionenstadt haben sich zahlreiche Immobilienmakler niedergelassen, deren Aufgabengebiete und Schwerpunkte auf die Bedürfnisse und Wünsche jedes einzelnen Suchenden passen. Egal ob man seine Wohnung oder sein Haus verkaufen oder vermieten möchte - die Möglichkeiten der verschiedenen Immobilienmakler sind in der Kölner Metropole sehr groß. Dabei gilt nicht nur die Stadt mit ihrer Lebenslust als bunt und vielfältig, sondern insbesondere auch die Ideen mancher Immobilienmakler.

Die ortsübliche Courtage in Nordrhein-Westfalen und somit auch in Köln liegt bei 7,14 %, wobei sich je 3,57 % gleichermaßen auf den Käufer und den Verkäufer aufteilen. Es ist also gänzlich irrelevant, ob man ein Haus verkaufen oder erwerben möchte, es werden immer 3,57 % fällig.

Besonderheiten bei den Kölner Maklern

Eine Besonderheit des Kölner Immobilienmarktes ist nicht nur die Vielfältigkeit und Aufgeschlossenheit an sich. Insbesondere lokale Makler wissen, wie man sich dem allgemeinen Trend anschließt und Kunden nicht nur zum Lächeln bringt, sondern vielmehr überzeugt. So kommt es vor, dass Immobilienmakler zum Muttertag Rosen an potentielle Käufer verschenken und somit unüblichen Kundenpräsenten im Gedächtnis bleiben.

Immobilienmarkt in Köln

Die Kölner Lebensart und Vielfalt macht die Stadt zu einem attraktiven Wohnort, der jährlich immer mehr und mehr Menschen anzieht. Jeder findet hier etwas nach seinen Wünschen. Dabei sind nicht nur die Menschen und Immobilien so bunt und vielfältig wie die Stadt, sondern auch die Aktionen und Maßnahmen von Immobilienmaklern in Köln. So ist es nicht verwunderlich, dass in Köln zum Muttertag auch gerne Rosen von Immobilienmaklern an potentielle Käufer von Immobilien verschenkt werden. Unabhängig von solch (un-)üblichen Kundenpräsenten von Immobilienmaklern ist zu erwähnen, dass der Immobilienmarkt in Köln hart umkämpft ist. Die Stadt gewinnt zunehmend an Attraktivität, wächst stetig weiter und Wohnraum wird immer mehr zur Mangelware. Einer hohen Nachfrage steht ein geringes Wohnangebot gegenüber, was sowohl für gute bis mittlere als auch sehr gute Wohngegenden gilt. Das zeigt sich beispielsweise im Stadtteil Nippes.

Verkauf von Häusern und Wohnungen in Köln

Wer in Zukunft sein Haus oder seine Wohnung in Köln verkaufen möchte, kann sich aller Voraussicht nach über ein rentables Ergebnis freuen. Denn wie in fast allen Großstädten ist das Wohnen auch in Köln teurer geworden. Das bedeutet für den Verkauf von Immobilien aber gleichermaßen, dass die Verkäufer durch einen Immobilienverkauf mehr gewinnen als den Preis, den sie einst für ihre Immobilie gezahlt haben.

Denn im Durchschnitt erhalten Verkäufer für ihr Haus in Köln 3233 €/m² und bei dem Verkauf einer Wohnung können durchschnittlich 2995€/m² erzielt werden. Wie bei jedem Immobilienverkauf ist der Preis abhängig von den äußeren Gegebenheiten wie beispielsweise der Lage und Merkmalen des Objektes selbst, also durch die Ausstattung. Jedoch können bei dem Verkauf von Immobilien in Stadtteilen wie Müngersdorf um die 5236 €/m² für ein Haus und in Neustadt-Süd etwa 4248 €/m² für eine Wohnung verlangt werden.

In Innenstadtlage können bei dem Verkauf eines Hauses mit durchschnittlich 4423 €/m² und bei dem Verkauf einer Wohnung mit 3816 €/m² gerechnet werden. Deutlich weniger zu erwarten haben Hausverkäufer in Worringen: Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter beträgt dort 2065 €/m². Auch in Chorweiler erzielt der Verkauf einer Wohnung wesentlich weniger Geld als in anderen Stadtteilen, denn dort können durchschnittlich nur 1365 €/m² verlangt werden.

Doch da Wohnraum knapp ist und Immobilien in Köln begehrt sind, ist der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung meist unproblematisch und kann mithilfe eines Immobilienmaklers schnell vonstattengehen.

Immobilien im Stadtteil Nippes

Im ehemaligen Arbeiterstadtteil wurden auf dem Gelände der einstigen Clouth-Gummiwerke zahlreiche Eigentumswohnungen und Stadthäuser gebaut. Die Vielzahl der Wohnungen war bereits schon vor Baubeginn verkauft. Der Rest der Immobilien und Häuser wurde in Windeseile veräußert. Laut Informationen von Immobilienmaklern müssen potentielle Käufer und Investoren damit rechnen, im Stadtteil Nippes durchschnittlich 4000 € und mehr für den Quadratmeter zu bezahlen.

Immobilienmarkt Ehrenfeld

Das frühere Arbeiterviertel Ehrenfeld, das von guten und mittleren Wohnlagen geprägt ist, ist mittlerweile ein junges Szeneviertel geworden, in dem viele Studenten wohnen. Bei Kapitalanlegern ist es wegen der hohen Mietrenditen bei Bestands- und Neubauwohnungen sehr beliebt und dementsprechend hoch sind die Immobilienpreise. Der Quadratmeter kostet bei bestehenden Eigentumswohnungen etwa durchschnittlich 3100 Euro. Neubauwohnungen erzielen Maklerberichten zufolge oft mehr als .000 €/m². Der durchschnittliche Mietpreis liegt in Ehrenfeld noch bei durchschnittlich 13,71€/m². Im Vergleich zu dem benachbarten Viertel Lindenthal, das im Westen an die Innenstadt grenzt, sind das noch günstige Preise.

Wohnen im Kölner Stadtteil Lindenthal

Der Quadratmeter kostet hier gerne einmal 1000 Euro mehr, doch dafür bietet Lindenthal auch eine hohe Lebensqualität.
Der Stadtteil ist von hochwertigem Wohnraum geprägt, der sich aus gehobenen Einfamilienhäusern, Luxusneubauwohnungen oder historischen Gründerzeitvillen zusammensetzt. Neben der Dürener Straße, einer gehobenen Einkaufsmeile, die durch Lindenthal verläuft, punktet der Stadtteil vor allem mit seiner guten Infrastruktur, der Nähe zur Universität, der Innenstadt und dem Stadtwald. So ist Lindenthal auf lange Sicht eine attraktive Wohnlage, die für Köln beispielsweise das Winterhude Hamburgs darstellt.

Immobilien im Villenviertel Marienburg und Deutz

Eine der teuersten Lagen bleibt das im Süden am Rhein gelegene Villenviertel Marienburg. Dort erreichen Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise von bis zu 6000 €. Auch am rechten Rheinufer in Deutz werden Spitzenbeträge gezahlt, für einen Blick auf den Dom lohnt sich das allerdings auch.

Der Immobilienmarkt im Norden von Köln

Wer im Grünen wohnen möchte, zieht in den Norden von Köln. Dort ist noch dazu der Hauskauf günstiger als im Süden. Zum Beispiel kostet in Merkingen oder Fühling der Quadratmeter zwischen 2000 und 2700 Euro.

Wohnen im Rheinauhafen

Die Immobilienpreisentwicklungen haben mitteile dazu geführt, dass innerhalb Kölns nun teilweise exorbitante Quadratmeterpreise erzielt werden. So sind derzeit u.a. im Stadtteil Rheinauhafen durchschnittliche Quadratmeterpreise von bis zu 10.000 € zu erwarten. Damit gehört die Stadt Köln bundesweit zu den Städten mit den höchsten Quadratmeterpreisen. Und dass der Stadtteil rund um den Rheinauhafen so attraktiv und exklusiv ist, liegt vor allem daran, dass er Teil der südlichen Kölner Altstadt ist, die neben dem Kölner Dom einer der Touristenmagnete und das Aushängeschild der Stadt ist. Denn die renommierte Altstadt reicht entlang des Rheinufers zwischen dem Kölner Dom und dem Heumarkt und birgt neben wichtigen Kölner Museen auch das Rathaus und die Philharmonie.

Auf dem Alten Markt wird der berühmte Karneval eröffnet und Einwohner und Touristen zugleich bevorzugen vor allem die Schönheit des Rheinufers zum Flanieren, Kaffee trinken und Sonne tanken. Wer hier in der Nähe des Rathauses und des Ufers wohnen möchte, muss damit rechnen, für bestehende Mietwohnungen durchschnittliche Quadratmeterpreise von bis zu 16 Euro zu bezahlen. Unabhängig davon, ob man hier eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, muss man geduldig sein, weil Angebote äußerst rar sind. Denn nicht nur die Nachfrage in diesem Stadtteil steigt, sondern in ganz Köln sind Immobilien gefragter denn je. Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Köln stark gewachsen in den letzten Jahren.

Entwicklung des Kölner Immobilienmarktes

Seit 2008 etwa erhöhten sich die Preise für Neubauwohnungen um 7,4 Prozent. Und auch in Zukunft ist mit einer Stagnation der Immobilien- und Wohnpreise nicht zu rechnen. In fast allen Stadtteilen und Wohnlagen sind die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser im Jahr 2015 nochmals angestiegen. Und das gilt für Immobilien in allen Größen, von 30m² bis zu Immobilien ab 100m².

Neubauprojekte in Köln

Um dem erhöhten Bedarf an Wohnraum gerecht zu werden, fördert die Stadt Köln die Entstehung von neuem Wohnraum, und das oft mitten in der Stadt. Letztes Jahr wurde an rund 285.000 Quadratmetern neuer Wohnfläche gebaut. Im Süden der Altstadt ist im Rheinauhafen, der erst 2001 vollständig stillgelegt wurde, ein modernes Wohn- und Geschäftsviertel entstanden. Zum Teil wurden die alten Speicherhäuser zu Büros und Wohnungen umgebaut, aber viele Gebäude wurden ganz neu erbaut. Darunter sind architektonische Meisterwerke wie zum Beispiel die drei Kranhäuser. Obwohl derzeit einer unverändert starken Nachfrage immer noch ein geringes und knappes Angebot gegenübersteht, könnte sich der Markt in den nächsten Jahren zunehmend entspannen. Insgesamt kann das Preisniveau mit anderen deutschen Metropolen wie Frankfurt, München oder Hamburg mithalten.

Transaktionsvolumen des Immobilienmarktes in Köln

Die Transaktionsvolumina des Kölner Immobilienmarkt liegen im bundesweiten Durchschnitt an vierter Stelle. Für Eigentumswohnungen allein wechselten 1,25 Milliarden Euro den Besitzer (2013, Quelle: Engel & Völkers).

Immobilien als Renditeobjekte

Lokale Immobilienmakler empfehlen inzwischen für den Wohnungs- oder Hausverkauf eine genaue Analyse der Marktprognosen für ein Viertel. Die Kölner Immobilien sind zwar nach wie vor eine gute Wertanlage, doch da die Kaufpreise wesentlich stärker angestiegen sind als die Mietpreise, werfen inzwischen viele Objekte nicht mehr so hohe Renditen ab. Derzeit beträgt die durchschnittliche Rendite für Investoren bei Neubauwohnungen kaum mehr als 4 Prozent brutto. Selbst Altbauten erwirtschaften in den meisten Fällen kaum mehr als 5 Prozent Rendite. Daher ist eine Feinanalyse der Immobilie und vor allem der Umgebung für jene nicht mehr wegzudenken, die ihre Immobilie als Wertanlage betrachten.
Denn mittlerweile wird der Kölner Immobilienmarkt immer spezifischer und kleinteiliger, sodass verlässliche Aussagen über das jeweilige Entwicklungspotential oder über die aktuelle Lage beinahe nur noch auf kleinstem Raum möglich sind. Und trotz starkem Bevölkerungszuwachs gibt es innerhalb Kölns nur noch eine kleine Anzahl von guten Wohnlagen, die weiterhin Entwicklungspotential haben und wo es sich lohnt, eine Immobilie als Wertanlage zu besitzen. Denn nicht alle Stadtteile in Köln schlagen aus dem Bevölkerungszuwachs Profit. Langfristig gesehen gehören laut Prognose des lokalen Statistikamtes die Stadtteile Ehrenfeld, Lindenthal und Rosenkirchen zu den Gewinnern.

Fazit zum Kölner Immobilienmarkt

Dennoch gilt es, eines definitiv zu sagen: Köln ist und bleibt eine der teuersten Städte Deutschlands. Wer es exklusiv und pompös mag, aber nicht in Großstädte wie Berlin, Hamburg oder München leben möchte, der zieht nach Köln in die Altstadt-Nord. Denn es ist schließlich nicht nur die Kölsche Lebensart, die die Stadt so attraktiv macht, sondern u.a. das exklusive Leben entlang der Schildergasse und der Hohe Straße, den zwei beliebtesten und meistbesuchten Einkaufsmeilen in Deutschland. Nach Berichten von Immobilienmaklern zufolge gibt es dort einzelne Eigentumswohnungen, die sogar bis zu 28.500 Euro je Quadratmeter kosten.