Jetzt Makler für Immobilienverkauf in Berlin

Mit über 5 Millionen Einwohnern und einer Fläche von fast 900 Quadratkilometern ist Berlin nicht nur die flächenmäßig größte Stadt Deutschlands, sondern auch die mit der größten Bevölkerung. Die Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland hat sich seit der Wiedervereinigung rasant entwickelt und ist heute das wirtschaftlich und bevölkerungsmäßig am schnellsten wachsende Bundesland. Neben einer boomenden Tourismusbranche und der Ansiedlung zahlreicher erfolgreicher Internet-Startups ist insbesondere auch der Immobilienmarkt kräftig gewachsen. So stiegen die Mieten für Wohnungen und Handelsimmobilien seit 2012 insgesamt deutlich stärker als in allen anderen deutschen Metropolen (2012: 9,9%; 2013: 4,0%; 2014: 2,9%).

2014 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter in Berlin bei 11,56 EUR für Immobilien von einer Größe um 30 Quadratmeter, 8,75 EUR für Immobilien um 60 Quadratmeter und 9,41 EUR für Immobilien um 100 Quadratmeter. Das Transaktionsvolumen im Immobilienmarkt wuchs allein 2013 um 23,8% und lag bei 13,8 Mrd. EUR.

Mit einem Wirtschaftswachstum von 2,4 % liegt die Hauptstadt deutlich über dem deutschlandweiten Durchschnitt. Bekannte Unternehmen wie die AEG, Siemens oder Borsig haben hier wichtige Standorte. Berlin ist ebenfalls bekannt für internationale Messe- und Kongressveranstaltungen und natürlich durch den Sitz des Bundestages auch politisch, bundesweit und weltweit von Bedeutung.

Die Hauptstadt hat über die Jahre ihren wirtschaftlichen Schwerpunkt auf die Dienstleistungsbranche gesetzt. Momentan verfügt die Stadt über 106 000 offene Stellen und macht damit den Arbeitsmarkt attraktiver denn je. Um die 22 Millionen Übernachtungen jährlich machen die Tourismusbranche ebenfalls zu einem der wichtigsten Wirtschaftssektoren. Die Weltstadt ist national als auch international eine der meistbesuchten Zentren.

Berlin ist schon seit Jahren geprägt durch eine Vielfalt an den unterschiedlichsten Kulturen und Bevölkerungsschichten. Die Stadt sprüht vor Kreativität und bietet ein unglaubliches Freizeitangebot, eine wahnsinnige Anzahl an Cafés, Restaurants verschiedenster Herkunft, Musikveranstaltungen, Museen und vielem mehr.

Mit rund 160 000 Studenten, vier Hauptuniversitäten und insgesamt 31 Universitäten und Hochschulen, ist Berlin ebenfalls ein zentraler Bildungs-, Wissenschafts- und Forschungsstandort, der auch für Studierende aus dem Ausland ein gefragtes und breitgefächertes, internationales Studienangebot bietet. Die multikulturelle Vielfalt der Stadt und das breitgefächerte Angebot sind ein wichtiger Grund dafür, dass es immer mehr Menschen nach Berlin zieht. Die Individualität jedes Stadtbezirkes hat für die unterschiedlichsten Geschmäcker etwas zu bieten, man muss nur den passenden Stadtteil für sich finden.

Haus verkaufen in Berlin

Nicht verwunderlich ist daher, dass das rasante Marktwachstum zahlreiche Menschen dazu veranlasst hat, Haus verkaufen in Berlin zu werden. Nach Schätzung der Internetplattform Immobilienscout 24 stieg die Anzahl der Wohnungsmakler in Berlin um 70%. Heute sind in etwa 1.300 Haus verkaufen in Berlin aktiv. Ein weiterer nicht unwesentlicher Grund hierfür dürfte die Tatsache sein, dass die Maximalcourtage bei Wohnungsverkäufen in Berlin mit 6% des Werts der verkauften Immobilie zzgl. Mehrwertsteuer an der oberen Grenze im bundesweiten Vergleich liegt und in der Regel ausschließlich vom Käufer bezahlt wird, was die Attraktivität der Beauftragung eines Maklers für den Verkäufer erhöht.

Berliner Immobilienmarkt

Aufgrund der wachsenden Bevölkerung in Berlin steigt ebenso der Bedarf an mehr Wohnraum. Dies zeigte sich in den letzten Jahren als eine anspruchsvolle Herausforderung für den Wohnungsmarkt, wobei vielerorts die Mietpreise in die Höhe schossen.

Ein positiver Aspekt ist jedoch, dass durch die größer werdende Einwohnerzahl auch der finanzielle Handlungsspielraum wächst und somit die Stadt Berlin über genügend Budget verfügt, um der Nachfrage an Wohnraum gerecht zu werden. Pro Jahr sollen 10 000 bis 12 000 neue Wohnungen entstehen. Insgesamt 36 000 Wohnungen sollen bis Ende 2016 im Zentrum und im Osten Berlins bezugsfertig sein.

Das „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ setzt sich dafür ein, dass Mieten in den Randgebieten wie beispielsweise Marzahn nicht zu sehr ansteigen. Diese sind meist noch nicht ganz so eng bebaut und bieten viel Potenzial für anstehende Wohnbauprojekte.

Als ein Beispiel ist zum einen das 2017 beginnende Bauprojekt am Halleschen Ufer zu nennen. Das Gelände, das momentan noch von der Postbank besetzt ist, wird dann frei und soll Platz für 1000 neue Wohnungen schaffen. Darunter soll es nicht nur familienfreundliche Wohnungen mit moderaten Mietpreisen geben, sondern auch Wohnungen für Zeitarbeiter, die nicht dauerhaft in Berlin wohnen. Zum anderen soll auch der Bereich rund um die O2 World neu gestaltet werden. Geplant ist dort die Entstehung von sechs Hochhäusern. Darunter sollen mindestens 500 Wohnungen, sowie Platz für Hotels und Läden entstehen. Die Wohnungen, die sich in zwei der sechs Hochhäuser („Max“ und „Moritz“) befinden, setzen sich aus Mietwohnungen und Eigentumswohnungen zusammen. Die Fertigstellung ist für das Jahr 2016 angesetzt. Weitere Projekte erstrecken sich zum Beispiel am Baumgartenufer direkt an der Spree, sowie rund um den Mehringplatz in Kreuzberg oder die Franz-Küster-Straße ebenfalls in Kreuzberg.

Wie man sieht, wird viel gebaut, um die steigende Nachfrage in Zukunft decken zu können. Neben diesen zahlreichen Neubauten ließen sich in den letzten Jahren ebenfalls etliche Sanierungen festmachen. Durch Restaurierungen und Komplett-Sanierungen gewinnen viele Altbauten enorm an Wert und tragen stark zur Aufwertung der jeweiligen Stadtteile bei. Dabei ist der Berliner Senat sehr bemüht, mit der Entwicklung der Hauptstadt Stand zu halten. Mit der Realisierung und Fertigstellung der genannten Projekte und vieler weiterer, wird sich das Stadtbild neu entwickeln und modernisieren. Nicht zu vernachlässigen ist dabei genauso die Entwicklung der Infrastruktur in schwächeren Bezirken, sowie die Gestaltung und Aufwertung des Kultur- und Freizeitangebots.

Mitte & Prenzlauer Berg

In Vierteln wie Mitte oder Prenzlauer Berg ist ein weiterer Mietanstieg meist gar nicht mehr möglich. Besonders Eigentumswohnungen aus dem Bestand haben über die Jahre an Wert gewonnen und erzielen mit Kaufpreisen zwischen 520 000 € und 1 500 000 € (Berlin Mitte) trotz dessen immer noch günstigere Preise als Neubauten. Auch in Kreuzberg und Charlottenburg ließen sich ähnliche Anstiege beobachten. Mit einem Anstieg der Kaufpreise von etwa 20% liegen die Quadratmeterpreise hier momentan bei rund 1800 €. Im Berliner Vergleich ist das eine enorme Steigerung. Trotz allem sind das jedoch im Vergleich zu Städten wie Düsseldorf oder München noch Spottpreise.

Wie so oft ist das Leben in Berlin in der Stadtmitte und den umliegenden Bezirken zentriert. Hierzu zählen die innerhalb des Berliner S-Bahn Rings gelegenen Viertel. Dort befinden sich die beliebtesten und gefragtesten Gegenden.

Auch immer mehr Familien zieht es in die Innenstadt. Diese zeichnet sich nicht nur durch eine sehr gute Infrastruktur aus, die kurze Wege zum Büro, Einkaufen oder ähnlichem ermöglichen. Das zentrale Wohnen bietet ebenfalls zahlreiche kinderfreundliche Gegenden mit Spielplätzen, Betreuungs- und Bildungsmöglichkeiten, Freizeitprogrammen sowie eine Mischung aus Lebendigkeit des Stadtlebens und der Möglichkeit, Ruhe in den eigenen vier Wänden zu finden.

Dabei sind nicht nur die Anforderungen an die Umgebung zu beachten, sondern auch solche an die Immobilie selbst. Für Familien bedeutet das meist, genügend Stauraum und Platz, freundliche Nachbarschaft, wenn möglich nicht im fünften Stock ohne Aufzug, und ein Zugang zum hauseigenen Garten oder Innenhof ist natürlich auch nochmal ein Pluspunkt. Und das alles wenn möglich zu einem bezahlbaren Mietpreis.

Die Ansprüche sind somit ziemlich hoch, konnten aber bereits in vielen Gegenden erfolgreich umgesetzt werden. Zu den familienfreundlichsten Bezirken zählen Charlottenburg und Wilmersdorf, sowie Prenzlauer Berg oder Schöneberg.

Aufwertung in kürzester Zeit

Ein besonderes Merkmal des Berliner Immobilienmarktes sind außerdem die massiven Aufwertungen einzelner Stadtteile in relativ kurzer Zeit. So sind zu den seit jeher lukrativen Wohnungsmärkten in Stadtteilen wie Charlottenburg, Grunewald und Wannsee viele weitere dazugekommen. Dass die Mieten im Ortsteil Mitte nach der Wiedervereinigung erheblich steigen würden, war abzusehen. Aber auch vormals als sozial problematisch angesehene Stadtteile wie Prenzlauer Berg und Kreuzberg sind für Vermieter im Zuge ihrer so genannten Gentrifizierung erheblich attraktiver geworden. Ähnliche Prozesse gehen merklich auch in den Stadtteilen Schöneberg, Wedding, Neukölln, Friedrichshain und Moabit vor.

Kaum ein Stadtteil hat sich in den letzten Jahren so stark entwickelt wie Neukölln. Einst an vielen Ecken von Armut geprägt, wird er mittlerweile schon als „Vorzeigebezirk“ bezeichnet. Gute Schulen, angesagte Restaurants und schöne Wohngegenden machen den Bezirk gefragter als je zuvor. Auch viele junge Menschen sowie Künstler fühlen sich hier wohl. Das Stadtviertel ist von Kreativität geprägt und zeichnet sich, ähnlich wie Kreuzberg, aus durch Individualität und Vielfalt.

Geliebtes Kreuzberg

Das beliebte und belebte Viertel Kreuzberg steht schon seit einigen Jahren auf der Nachfrage-Liste ganz weit oben. Hier spielt sich ein Großteil des Berliner Nachtlebens ab, viele alternative und kreative Köpfe finden hier ihr Zuhause. Besonders ist außerdem die Vielfalt an Kulturen, die einen in der ein oder anderen Straße zweifeln lassen, ob man tatsächlich in Deutschland ist.

Der Bezirk ist voller Leben, Märkten und Restaurants. Trotz dessen gibt es hier auch ruhige Wohngegenden beispielsweise am Paul-Lincke-Ufer oder im Bergmannkiez. Auch die Architektur ist hier, ähnlich wie in vielen anderen Vierteln, geprägt von mehrstöckigen Altbauten, die einen idyllischen Eindruck verursachen. Das Zusammenspiel von all dem macht den unvergleichlichen Charme des Viertels aus.

Allgemein haben sich im Laufe der Jahre die meisten zentral gelegenen Viertel stark gewandelt und zu charmanten Wohnvierteln entwickelt, die sich alle durch einen besonderen Flair auszeichnen. Man sieht es zumal auch an den vielen Baustellen, dass Berlin ständig im Wandel ist. Es entstehen neue Läden mit einzigartigen Ideen, es gibt Cafés an jeder Ecke und für jeden Geschmack.

Leerstand im Osten

Lediglich Ortsteile in Randlagen, insbesondere in Ostberlin, sind weiterhin wenig attraktiv und teilweise von höherem Leerstand geprägt. Zu diesen Ortsteilen zählen unter anderem Marzahn, Hellersdorf, Pankow und in geringerem Maße Spandau.

Das Berliner Umland ist durch noch einmal deutlich niedrigere Mieten geprägt. Die Nachbarkreise sind der Kreis Barnim, der Kreis Havelland, der Kreis Oberhavel, der Kreis Dahme-Spreewald, der Kreis Märkisch Oderland, der Kreis Oder-Spree, der Kreis Teltow-Fläming und die kreisfreie Stadt Potsdam. Letztere bildet hinsichtlich des Mietniveaus im eher ländlich geprägten Berliner Umland die große Ausnahme.

Wer nicht mieten möchte, sondern auf der Suche nach einer Eigentumswohnung ist, der kann sich bei momentan knapp 9000 Angeboten umschauen.

Kaufpreis für Immobilien

Im vergangenen Jahr sind die Kaufpreise für Immobilien in Berlin um 6% gestiegen und der durchschnittliche Kaufpreis liegt (laut Immobilienscout24) bei 2750,00 € pro Quadratmeter. Des Weiteren ließ sich beobachten, dass immer mehr Mietwohnungen als Eigentumswohnungen angeboten werden. Diese Anpassung lässt sich auf die strukturelle Entwicklung der Bevölkerung zurückführen. Der Anteil der Gutverdiener wächst und somit auch der Bedarf an einem Eigenheim.

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, sollte eher in den Randbezirken oder dem Umland Ausschau halten. Die Berliner Gesellschaft bevorzugt überwiegend Miet- und Eigentumswohnungen. Rund 86% der Bevölkerung wohnen aktuell zur Miete. Das liegt aber auch daran, dass es vor allem innerhalb des S-Bahn-Rings kaum Einfamilienhäuser gibt.

Wer trotz dessen das Stadtgeschehen nicht missen möchte und auf gute Anbindungen nicht verzichten mag, der kann sich in Dahlem, Zehlendorf oder auch Steglitz und Pankow den Traum vom Haus verwirklichen. Auch hier findet man gute Schulen und hat gleichzeitig nicht nur das Stadtleben sondern auch die Natur in der Nähe.

Einige Investoren interessieren sich außerdem immer mehr für Gegenden rund um Berlin wie Oranienburg, Bernau oder Henningsdorf. Das lässt sich ebenfalls anhand der Mietpreisentwicklung bestätigen. Immobilien in Randlagen oder wirtschaftlich schwächeren Stadtteilen mit einfacher Ausstattung haben stark an Wert gewinnen können. Viele Immobilienmakler prophezeien in naher Zukunft eine weiterhin ansteigende Attraktivität der dortigen Immobilien. Die Lagen glänzen nicht nur aufgrund ihrer niedrigen Kaufpreise. Die Wege ins zentrale Berlin sind von jedem Ort aus stets gut erreichbar und im eigenen Viertel findet man trotz allem alles was das Herz begehrt. Außerhalb heißt in Berlin nicht gleich weitab vom Schuss.

Potenzial ist laut einiger Experten fast überall zu finden und für die nächsten Jahre wird eine weiter ansteigende Nachfrage auf dem Immobilienmarkt erwartet.

Generell spielt die Lage beim Kauf von Immobilien natürlich eine tragende Rolle. Durch die starke Wandlung und die Entwicklung vieler Bezirke ist deshalb meist schwer festzulegen, wo Investitionen sich am meisten lohnen. Wertsteigerungen sind in den vergangenen Jahren in vielen Vierteln beobachtet worden.

Aktuell liegt der Bezirk Charlottenburg an erster Stelle. Man sollte jedoch, wie bereits erwähnt, das Potenzial der östlichen und auch der außerhalb gelegenen Viertel nicht unterschätzen.

Aufgrund der positiven Entwicklung von Wirtschaftskraft und Bevölkerung in Berlin ist somit mit einem dauerhaften Anstieg der Mieten und des Werts von Immobilien in Berlin zu rechnen. So sind die Durchschnittspreise für Einfamilienhäuser im vergangenen Jahr um 9% angestiegen und die der Mietwohnhäuser um knapp 13%. Dass Berlin in der mittleren Zukunft die Niveaus von Hamburg oder München erreichen wird, ist allerdings unwahrscheinlich, da die Stadt insgesamt deutlich größer und weniger dicht besiedelt ist, sodass noch viel unbebaute oder unsanierte Fläche zur Vergrößerung des Wohnungsbestands offen steht.